rnp
LV RU

Piespiedu zemes noma – ja valsts nepiedāvās risinājumu, tas būs jārod pašvaldību līmenī

12.03.2012
Piespiedu zemes noma – ja valsts nepiedāvās risinājumu, tas būs jārod pašvaldību līmenī
Foto: RNP

Piespiedu zemes nomas jautājumi jau otro gadu nedod mieru simtiem tūkstošiem dzīvokļu īpašnieku. Cēlonis, pirmkārt, ir neizprotamā situācija, ka ēkai un tai piesaistītajam zemes gabalam ir dažādi īpašnieki. Kopš atcelti visi ierobežojumi zemes kadastra vērtības pieaugumam, kā arī normatīvajos aktos iestrādāts normatīvs, ka situācijā, kad dzīvokļu un zemes īpašnieki nespēj vienoties par nomas maksas apmēru, tā nosakāma 6% apmērā no zemes kadastra vērtības. Strauji palielinās to cilvēku skaits, kuri nespēj norēķināties par komunālajiem maksājumiem un zemes nomu, jo pēdējās apmērs tikai SIA Rīgas namu pārvaldnieks saimniecībā 2011. gadā svārstījās no dažiem santīmiem līdz pat 1,2 latiem par kvadrātmetru. Jautājums nezaudē savu aktualitāti, tāpēc Pastnieks uz sarunu par piespiedu zemes nomas jautājumiem aicināja Rīgas vicemēru Andri Ameriku un SIA Rīgas namu pārvaldnieks valdes priekšsēdētāju Ervinu Straupi.

 

Kā varēja izveidoties situācija, kurā simtiem tūkstoši Latvijas iedzīvotāji ir piespiedu nomas attiecībās?

 

E.S. Veicot zemes reformu un dzīvojamo platību privatizāciju Latvijā, ir pieļauta milzīga kļūda, kuras sekas pilnā apmērā sākām izjust tikai aizvadītajā gadā – dzīvojamajām ēkām un zemei ir dažādi īpašnieki. Tas nav normāli ne vien Latvijas Civillikuma izpratnē, bet arī loģikas un klasisku demokrātisku valstu tiesiskajā izpratnē. Nekustamajam īpašumam jābūt vienotam.

 

A.A. Tās ir sekas valsts mēroga īstermiņa domāšanai, nepilnīgi analizējot ietekmi uz tautsaimniecību un valsts iedzīvotājiem, veicot privatizāciju. Šo nepārdomāto lēmumu sekas izjūt ne vien dzīvokļu īpašnieki, bet arī pašvaldība. Piemēram, Rīgā analoģiska absurda situācija ir izveidojusies ar īpašumiem zem skolām un pirmskolas mācību iestādēm. 90 ha zemes zem un pie pašvaldības mācību iestādēm ir privātīpašnieku zeme. Tas nav normāli, tāpēc, šobrīd sarunās ar šo zemju īpašniekiem meklējam maiņas iespējas, šo zemju īpašniekiem piedāvājot neapgrūtinātu zemi.

 

Kādi varētu būt situācijas risinājumi ilgtermiņā?

 

E.S. Kā dzīvokļu īpašnieku pārstāvji mēs sarunu ceļā katrā gadījumā individuāli cenšamies panākt iespējami zemāku maksu par zemes nomu, jo maksājuma apmēru nosaka trīs komponentes – zemes kadastra vērtība, kuru nosaka Valsts zemes dienests, ēkai piesaistītā zemes gabala lielums, un zemes nomas maksas procenta apmērs. Mēs sarunu procedūras laikā, iespēju robežās, varam ietekmēt tikai nomas maksas procenta apmēru.

 

Pašreizējās zemes kadastrālās vērtības, kas neatbilst iedzīvotāju lielākās daļas maksātspējai, salīdzinoši augstie izdevumi par siltumenerģiju un citiem komunālajiem maksājumiem strauji palielina to dzīvokļu īpašnieku skaitu, kuri nespēj norēķināties par saņemto pakalpojumu. Krasi pieaugusī piespiedu zemes nomas maksa lielai daļai uzņēmuma klientu finansiālo situāciju pasliktina vēl ātrāk.

 

A.A. Interesanti, ka pēc zemes kadastrālās vērtības, Rīgas nekustamā īpašuma vērtība ir puse no visas Latvijas zemes kadastrālās vērtības. Tas nozīmē, ka Valsts zemes dienesta izpratnē Rīgas 300 kvadrātkilometru vērtība ir līdzvērtīga atlikušo 64 285 kvadrātkilometru vērtībai. Tas norāda ne vien uz augstajiem nekustamā īpašuma nodokļa maksājumiem, bet arī uz salīdzinoši augsto, no kadastrālās vērtības izrietošo, nomas maksas lielumu galvaspilsētā.

 

Situācija, ka Rīgas iedzīvotāji nespēj norēķināties par komunālajiem maksājumiem, nekustamo īpašuma, zemes nomas maksu, tiešā veidā atsaucas uz pašvaldības sociālo budžetu, jo pieaug to cilvēku skaits, kuriem nepieciešama pašvaldības palīdzība. Paradoksāli, bet mēs ar pašvaldības sociālo budžetu daļēji un pastarpināti, esam spiesti finansēt zemes īpašniekus. Tas savukārt nozīmē, ka samazinās iespējas efektīvāk finansēt tās iedzīvotāju sociālās grupas, kuru dzīves apstākļu uzlabošana uzskatāma par prioritāru – ģimenes ar bērniem, pensionārus, cilvēkus, kuri zaudējuši iztikas līdzekļus u.c. grupas.

 

E.S. Nenoliedzami SIA Rīgas namu pārvaldnieks, kā pašvaldības uzņēmums pilda noteiktu sociālā bufera funkciju, tomēr zemes nomas jautājumā, nemainoties normatīvajiem aktiem, mēs nevaram panākt labus rezultātus, jo zemes kadastra vērtību nosaka Valsts zemes dienests, bet piesaistāmā zemes gabala samazināšana ir iespējama tikai pēc dzīvokļu īpašnieka un zemes īpašnieka savstarpējas vienošanās un arī tikai tad, ja samazinot ēkai piesaistāmo zemes gabalu, no nodalīta zemes gabala veidojas kvalitatīvs apbūves gabals. Savukārt procenta lielums par piespiedu nomu iestrādāts normatīvajos aktos, atbilstoši Satversmes tiesas spriedumam.

 

Abi uzsverat šīs problēmas apmēru, ietekmi uz simtiem tūkstošu Latvijas iedzīvotāju, tomēr - vai varat piedāvāt risinājumu?

 

A.A. Diemžēl atbildīgā institūcija – Tieslietu ministrija, šobrīd gatavojot priekšlikumus situācijas normalizēšanai, nerunā par problēmas atrisināšanu pēc būtības, novēršot anomālo situāciju – dalītu nekustamo īpašumu. Tiek runāts par kadastra vērtības noteikšanas metodiku, nomas procenta noteikšanas metodiku, tomēr ilgtermiņā tas problēmu neatrisinās. Pēc būtības, jānosaka kārtība un iespēju robežās valsts atbalstīti finansēšanas modeļi, pēc kuriem dzīvokļu īpašnieki varētu iegūt īpašumā zemi, atpērkot to no zemes īpašnieka. Ja valsts mērogā šāda kārtība netiek izstrādāta, varētu rosināt Rīgas mērogā izstrādāt kārtību, kādā zem daudzdzīvokļu ēkām esošo zemi mēs mainām pret brīvu pašvaldības zemi, kura tiek ieguldīta SIA Rīgas namu pārvaldnieks bilancē, ar iespēju ilgtermiņā dzīvokļu īpašniekiem šo zemi no uzņēmuma izpirkt.

 

E.S. Ja valsts visas Latvijas mērogā šo problēmu nerisinās, apvienojot ēkas un zemi vienā īpašumā, šis ir ideāls problēmas risinājuma modelis, jo problēma turpinās samilzt – pēc mūsu analīzes zemes kadastra vērtība 2012. gadam pēc Valsts zemes dienesta aprēķina ir pieaugusi vidēji 3 – 5 % robežās. Ja kadastra vērtība turpinās augt neproporcionāli iedzīvotāju maksātspējai, Rīgas iedzīvotāji turpinās slīgt parādos aizvien dziļāk, ilgtermiņā zaudējot savus īpašumus. Tas jau atkal nozīmē papildus slodzi uz pašvaldības sociālo budžetu. Nešaubos, ka gadījumā, ja valsts nenoteiks kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieki var iegūt īpašumā zemi, būs jārealizē Amerika kunga ierosinājums, un šim piemēram būs spiestas sekot arī citas pašvaldības.

 

Zemes nomu reglamentējošie normatīvie akti

 

Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 50. panta pirmās daļas 3. punkts nosaka: "Privatizētā objekta īpašnieka (turpmāk arī - dzīvokļa īpašnieks) pienākums ir slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar tā zemes gabala īpašnieku - fizisko vai juridisko personu -, uz kura atrodas privatizētais objekts."

 

Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 54. panta pirmajā daļā noteikts: "Zemes gabala īpašniekam ir pienākums noslēgt zemes nomas līgumu ar privatizētā objekta īpašnieku." Tiesību normas precīzi definē zemes nomas līguma puses: zemes gabala īpašnieks un dzīvokļa, mākslinieku darbnīcas vai nedzīvojamās telpas īpašnieks vai arī dzīvojamās mājas pārvaldītājs un pārvaldnieks, ja privatizētā objekta īpašnieks nomas līgumu nav noslēdzis.

 

Pašreizējais tiesiskais regulējums paredz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumu iekasēt nomas maksu no dzīvojamās mājas kopīpašniekiem par citai personai piederoša dzīvojamajai mājai piesaistīta zemes gabala lietošanu un slēgt zemes nomas līgumu ar zemes gabala īpašnieku neatkarīgi no tā, vai tam dots atbilstošs pilnvarojums.

 

Ja puses nevar panākt rakstveida vienošanos, likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 54. panta otrā daļa nosaka vienu no nomas līguma būtiskajām sastāvdaļām - nomas maksas apmēru 6% gadā no zemes kadastrālās vērtības, kā arī nosacījumu privatizētā dzīvokļa īpašniekam kompensēt zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu par zemi.

 

Piespiedu nomas attiecībās daudzdzīvokļu dzīvojamā māja vienmēr atrodas uz tai piesaistītā zemes gabala un dzīvokļu īpašnieki šo zemes gabalu lieto ik dienu.

 

Saistībā ar „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma" 6. panta otrās daļas 4. punktu, iznomājamā zemes platība ir daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai piesaistītais zemes gabals, kas nepieciešams daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai. Līdz ar to samazināt ēkai piesaistāmo zemes gabalu iespējams, tikai pēc abpusējas - dzīvokļu īpašnieku kopības un zemes īpašnieka - vienošanās. Vienpusēji – no dzīvokļu īpašnieku vai zemes īpašnieka puses samazināt ēkai piesaistāmo zemes gabalu nevar.

 

 

Jaunākie raksti

Pakalpojumu piegādes pārtraukumi

06.12.2019 (9.00) līdz 06.12.2019 (19.00)
Karstā ūdens padeves pārtraukums
Mirdzas Ķempes ielā 5
06.12.2019 (9.00) līdz 06.12.2019 (19.00)
Aukstā un karsta ūdens padeves pārtraukums
Maskavas iela 313
06.12.2019 (13.00) līdz 06.12.2019 (19.00)
Ūdens padeves pārtraukums
Katrīnas dambis 14; 15; 16a; 17; Mastu iela 6