rnp
LV RU

Zemes nomas maksa ir kompromiss starp vairākām summām

21.11.2011
Zemes nomas maksa ir kompromiss starp vairākām summām
Foto: F64

Pilsētas avīze Pastnieks sarunājas ar SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” valdes locekli Dzintaru Arbidānu

 

Šovasar daudziem rīdziniekiem nepatīkams pārsteigums bija zemes nomas maksa, kas vienā rāvienā būtiski palielinājās, nereti pat 10-20 un vairāk reižu. Tomēr izrādās, ka tas ir objektīvs process, jo ir attiecīgs Satversmes tiesas spriedums. Cik liels ir šīs problēmas apjoms?

 

No mūsu pārvaldīšanā esošajām mājām apmēram 1800 pilnībā vai daļēji atrodas uz zemes, kas pieder dažādiem privātiem īpašniekiem – gan juridiskām, gan fiziskām personām, gan sabiedriskām organizācijām. Kopumā tas pārvēršas 1800 līgumos. Līdz 2011. gada 1. janvārim līgumu slēgšana bija katras atsevišķas namu pārvaldes pārziņā, bet līdz ar reorganizāciju tā kļuva par vienu no „Rīgas namu pārvaldnieka” pienākumiem. Katrā no šīm kādreizējām namu pārvaldēm līgumi tika slēgti atbilstoši to iekšējai kārtībai, un ir ļoti daudz ir gadījumu, kad līgumi netika noslēgti vispār. Līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem nebija tiesiska pamata maksāt nomas maksu. Šobrīd SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” ir noslēdzis apmēram 1000 līgumu, un lielākā daļa šo līgumu ir noslēgti pēc mūsu sastādītiem projektiem, ar nosacījumiem, kas izstrādāti pārstāvot dzīvokļu īpašnieku intereses un par kuriem mēs vienojāmies ar zemes īpašniekiem tiekoties klātienē. Principā 99 procenti līgumu ir noslēgti klātienē, lai gan daudz ir pilnvaroto personu – zemes īpašniekiem, kas atrodas ārvalstīs, tāpat juridiskām personām. Katrā gadījumā ar visiem īpašniekiem ir notikušas individuālas sarunas vai sarakste.

 

Kā tiek slēgti zemes nomas līgumi? Vai jūs mēģināt panākt dzīvokļu īpašniekiem izdevīgākus nosacījumus un kā tas tiek darīts?

 

Mums ir izstrādāta zemes nomas līgumu noslēgšanas iekšējā kārtība, kurā tiek atrunāts gan līguma teksts, gan būtiskākie līguma nosacījumi. Būtiskākie līguma nosacījumi ir tie, kas skar katru iedzīvotāju un kas pārvēršas naudas summās, ko viņš maksā zemes īpašniekam. Saņemot rēķinu par komunālajiem un apsaimniekošanas pakalpojumiem, tajā iekšā ir zemes noma plus nekustamā īpašuma nodokļa kompensācija. Summu, ko maksā katrs iedzīvotājs, veido trīs lielumi – 1) pati zemes kadastrālā vērtība, 2) procentu apjoms no šīs zemes kadastrālās vērtības, 3) zemes platība apkārt mājai. Tikai mainot vai ietekmējot kādu no šiem trim lielumiem, var ietekmēt galīgo summu. “Rīgas namu pārvaldnieks” var ietekmēt tikai vienu komponentu, procentu apjomu no zemes kadastrālās vērtības. Tas arī ir sarunu priekšmets. Pārējos lielumus nosaka Valsts zemes dienests, t.i. kadastrālo vērtību un arī zemes piesaistāmo zemes platību zemes plānā. Par šiem diviem lielumiem mēs varam tikai runāt kā institūcija, kas var rekomendēt tās mainīt, lai iedzīvotāji varētu samaksāt. Par procentiem runājot, mēs zemes īpašniekam to piedāvājam maksimāli mazu. Sarunu gaitā mēs modelējam šīs absolūtās summas – cik tā varētu būt, cik iedzīvotājiem būs jāmaksā. Satversmes tiesa ir pateikusi, ka gadījumā, ja puses nevar vienoties, tad tiek rēķināti seši procenti. Mēs pieņēmām iekšēju lēmumu, ka mēs katru gadījumu vērtējam individuāli, un uzskatam, ka 6% neatbilst dzīvokļu īpašnieku un īrnieku iespējām un interesēm. Līdz ar to sarunas ar zemes īpašniekiem nesākam uz sešiem procentiem, bet ievērojami mazākiem cipariem. Ir tādi gadījumi, kad dzīvoklim mkašjamā summa pieaug tik ļoti, ka ir skaidrs, ka mēs līgumu uz sešiem procentiem slēgsim tikai tad, ja mums to liks darīt tiesa. Jautājums, ko darīt iedzīvotājiem, kamēr nav noslēgts zemes nomas līgums? Tad mēs piemērojam iepriekšējā perioda samaksu: pirms namu pārvalžu reorganizācijas samaksa iedzīvotājiem tika prasīta atbilstoši tā laika līgumiem. Līdz ar to, lai nomas maksas parāds nekrātos – agri vai vēlu šī zemes noma un nekustamā īpašuma kompensācija būs jāmaksā –, mēs šo summu ieturam no iedzīvotājiem, balstoties uz likumu un faktisko zemes lietošanu, lai pēc tam, kad tiek noslēgts līgums, nav tik daudz jāmaksā par uzkrāto parādu.

 

Un pārējos komponentus jūs nevarat ietekmēt nekādi?

 

Kas attiecas uz zemes kadastrālo vērtību, mēs sekojam līdzi Valsts zemes dienesta darbībai un vispār institūcijām, kas nosaka tos kritērijus, pēc kuriem tiek rēķināta zemes kadastrālā vērtība. Mēs tikai varam rekomendēt, varam informēt tās institūcijas, kas atbild par šiem skaitļiem, par faktisko situāciju, kāda ir pilsētā. Un tā ir ārkārtīgi bēdīga, jo iedzīvotāju maksājumi arī bez zemes nomas ir pietiekami lieli. Kur tad vēl maksāt zemes nomu, nekustamo īpašumu kompensāciju un visam tam pāri 80 – 90 procentos gadījumu jāmaksā vēl 22 procenti PVN. Starp citu, tas ir paradoksāli, bet PVN jāmaksā arī par nekustamā īpašuma nodokļu kompensāciju. Respektīvi, tas ir nodoklis par nodokli. Diemžēl tādi ir normatīvie akti un Valsts ieņēmumu dienesta skaidrojumi. Par zemes robežu plāniem. Esam pieprasījuši uzziņu Valsts zemes dienestam un izstrādāsim informatīvu materiālu iedzīvotājiem par to, kas jādara, lai zemes platības tiktu samazinātas, lai zemes platība būtu adekvāta tam, kas mājai faktiski nepieciešams. Respektīvi, mājām tā saucamais piesaistāmās zemes gabala plāns bieži vien atbilst reālam zemes gabala plānam, ko faktiski dabā iedzīvotāji nelieto.

 

Jūs teicāt, ka sarunās ar īpašniekiem jūs mēģināt apspriest pēc iespējas mazākus procentus no kadastra vērtības. Cik reāli tas izdodas?

 

Principā tas ir izdevies absolūti visos gadījumos. Izņēmumi ir divi, kad mēs par šo summu neesam vienojušies un pašlaik šīs lietas atrodas tiesā. Zemes īpašnieki parasti pārprot Satversmes tiesas sprieduma būtību, viņi redz tikai šos sešus procentus, bet neredz to procesu un pamatu, kāpēc Satversmes tiesa to pieņēma. Spriedums ir daudz dziļāks un pamatotāks. To mēs vēstulēs rakstām tiem, kas uzstāj uz maksimālo apmēru.

 

Cik lielas summas iedzīvotāju šobrīd maksā par zemes nomu?

 

Gada beigās mēs apkoposim, cik reāli ir maksāta zemes nomas maksa un nekustamā īpašuma nodoklis. Mūsu iekšējās datorprogrammas neatšķir zemes nomas maksu no visām pārējām maksām. Tā zemes īpašniekam tiek maksāta proporcionāli. Mūsu gaišais sapnis nākamajam gadam ir tāds, ka iedzīvotāji saņems atsevišķus rēķinus par zemes nomu un nekustamā īpašuma nodokli. Tā mēs atvieglosim šā maksājuma un naudas plūsmas administrēšanu un iedzīvotāji varēs nošķirt nomas maksu no pārējiem maksājumiem.

 

Piekritīsiet, ka pat vasaras periodā 16 latu nomas maksa vienam dzīvoklim ir daudz...

 

16 lati ir daudz. Mēs rēķinām, ka par 70-80 kvadrātmetru dzīvokli maksimāli būtu jāmaksā ne vairāk par 10 latiem. Realitātē diemžēl ir pavisam citādi. Piemēram, kādā 18 dzīvokļu mājā Valdemāra ielā katram dzīvoklim ir jāmaksā 60 latu mēnesī, kas ir milzīga summa. Maksājums ir uzaudzis par 200, 300, 400 un vairāk procentiem.

 

Vai nomas maksa iedzīvotājiem sagādā lielas problēmas?

 

Apmēram puse iedzīvotāju, kas nāk uz pieņemšanām ar savām ikdienas problēmām, runā tieši par zemes nomas maksu. Ļoti daudz ir sūdzību par to, ka iedzīvotājus neinformē par īgumu slēgšanu. Lai kliedētu bažas, varu pateikt, ka mēs rīkojamies tikai un vienīgi uz likuma pamata. Viens no sešiem obligātiem apsaimniekotāja pienākumiem ir zemes nomas līguma slēgšana ar zemes īpašniekiem. Ja iedzīvotājiem ir radušies jautājumi, mēs varam izsniegt viņiem līguma kopiju. No savas puses varu tikai apliecināt, ka mēs darām visu iespējamo un nepieciešamo, lai zemes nomas līguma summas būtu maksimāla zemas. Nekustamā īpašuma kompensācijas nodokli mēs nevaram ietekmēt, to nosaka attiecīgie normatīvie akti. Savukārt noma – jā, tur mēs varam cīnieties par zemākiem procentiem, un tā patiešām ir reāla cīņa ar īpašnieku. Galvenais arguments sarunās ar zemes īpašnieku ir iedzīvotāju maksātspēja. Iedzīvotāji nekad nav bijuši pret samaksu vispār, bet viņi ir bijuši par saprātīgu samaksu. Var jau noteikt visādus likumus un procentus, bet, ja cilvēks to nespēs samaksāt, tad nebūs nekādas jēgas.

 

Kāda ir procedūra, kā cilvēks var iepazīties ar zemes nomas līgumu?

 

Jebkura māja var griezties attiecīgajā iecirknī ar lūgumu izsniegt zemes nomas līguma kopiju. Vēlams, lai nāktu nevis no katra dzīvokļa, bet gan mājas pārstāvis vai vecākais, kurš pēc tam informētu citus mājas iedzīvotājus. Ja gadījumā iecirknī līguma nav, var vērsties centrālajā birojā Kungu ielā 3. Tāpēc būtu vēlams šo līgumu apspriest mājas sapulcē un pieņemt lēmumu, nobalsojot 50 procentiem plus vienam dzīvoklim. Mēs līgumu varam grozīt tikai tad, ja mājas sapulcē tiek pieņemts attiecīgs lēmums.

 

Lielākā daļa māju ir tāda, kur cilvēki vispār nav spējīgi salasīties kopā, sapulce visdrīzāk nav bijusi un tuvākajā nākotnē arī nebūs. Vai šajās mājās vispār ir iespēja ietekmēt šo procesu?

 

Mājās, kur nav sapulces, diemžēl ietekmēt procesu ir ļoti grūti un nākas paļauties uz pārvaldnieka godaprātu un spējām noslēgt maksimāli izdevīgu zemes nomas līgumu iedzīvotājiem. Ļoti svarīgi ir tas, ka mēs neesam ieinteresēti apgrūtināt iedzīvotājus ar lielām zemes nomas maksām, ja viņas iet kopsolī ar pārējām samaksām. Ja pašreiz iedzīvotāji ir parādā apmēram 20 miljonus latus par pārvaldīšanu un komunālajiem pakalpojumiem, tad mēs absolūti neesam ieinteresēti maksāt lielas summas zemes īpašniekiem. Tas ir, ja cilvēks maksā ar vienu maksājumu gan zemes nomu, gan komunālos, gan apsaimniekošanu. Šādā finanšu plūsmā mums ļoti būtiskas ir mazas summas par zemas nomu.

 

Bet ja cilvēks aiziet uz iecirkni un viņam to līgumu vienkārši nedod?

 

Iecirkņos līgumi ir. Ja iecirknī līgums nav atrodams, iedzīvotājs var to prasīt, un trīs dienu laikā viņam tas līgums būs.

 

Neapmierinātība lielā mērā ir tāpēc, ka process ir necaurskatāms. Neviens īsti nesaprot par ko jāmaksā, kāpēc tieši tik jāmaksā un ko vispār darīt, lai pārbaudītu to visu. Pat ja mēs tagad dabūtu to līgumu, uzzināt konkrētās zemes kadastrālo vērtību arī būtu problēma.

 

Līgums ir tikai teksts ar nosacījumiem, bet līguma pielikumos parādās viss aprēķins par šo zemes gabalu. Tur ir norādīta gan zemes kadastrālā vērtība, gan nekustamā īpašuma nodokļa kompensācijas apmērs, maksāšanas termiņi, maksāšanas grafiki, summas, tajā skaitā PVN, viss ļoti pārskatāmi. Dažos līgumos pat nāk paziņojums par nekustamā īpašuma nodokļa samaksu rēķina veidā. Pielikumi ir līguma obligāta sastāvdaļa. Tie ir pieejami kopā ar līgumu. Iecirknī grāmatvedības programmā var redzēt pilnīgi visu: summas, kas jāmaksā zemes īpašniekam, kas jāmaksā mums...

 

Ja ņemam piecstāvu māju, kur viena dzīvokļa maksātā zemes noma jāsareizina ar pieci, sanāk, ka kadastrālā vērtība ir stipri neticama.

 

Tās patiešām ir nesamērīgi lielas. Piemēram, Vecrīgā ir ārkārtīgi augsta kadastrālā vērtība un absolūtās zemes maksas. Tomēr zemes nomas maksa Vecrīgas mājās un Purvciema mājās bieži vien sakrīt. Situācija padziļināti ir analizēta Satversmes tiesas spriedumā, tikai nekur netika analizēta tāda lieta, kā iedzīvotāju spēja samaksāt.

 

Kāda ir Satversmes tiesas motivācija, uzliekot šos sešus procentus?

 

Tas bija kompromiss starp vairākām summām, bet galvenā motivācija ir dancošana apkārt vārdiem “taisnīga un adekvāta atlīdzība par īpašumu”. Doma ir tāda: ja es šodien nopērku zemi, uz kuras ir māja, tad tam kapitālam, ko ieguldu zemē, vajadzētu atmaksāties 20 gadu laikā. Tāds ir kapitāla aprites periods. Tomēr lielākā daļa zemes gabalu nav pirkti. Tie ir vai nu mantoti, vai iegūti kompensācijā par citu lietu, un tikai samērā neliela daļa ir zemes gabali, kas pirkti speciāli šim nolūkam ar cerību, ka nākotnē normatīvā bāze būs labvēlīga, lai varētu pelnīt no šī zemes gabala.

 

Tirgus apstākļos normāls process. Varētu teikt, tā notiek visā pasaulē, bet ja Satversmes tiesa ir operējusi ar tādu lietu kā taisnīgums, tad var iebilst, ka tas pats Purvciems bija Ropažu pagasta purvs, kuru nosusināja ne jau zemes īpašnieki. Ko lai dara cilvēki, kuriem tur piešķīra dzīvokli un tagad uzkrauj virsū šo maksu? Var strīdēties, kas ir taisnīgi un kas nav taisnīgi.

 

Jā, un šis jautājums īpaši saasinās vispārējās tautsaimniecības pasliktināšanās apstākļos. Kadastrālās vērtības un visas absolūtās summas palikušas pirmskrīzes līmenī. Savukārt cilvēka ienākumi samazinājušiem. Siltums, gāze, elektrība, ūdens, atkritumi – nevienā pozīcijā tarifi nav kļuvuši mazāki. Vienīgā bāze, kas palikusi nemainīga un ko mēs uzskatām par savu sasniegumu – apsaimniekošanas maksa.

 

 

Jaunākie raksti

Pakalpojumu piegādes pārtraukumi

13.11.2019 (8.30) līdz 13.11.2019 (17.00)
Elektroenerģijas padeves pārtraukums
Ieriķu iela 2a, 2B, 48
13.11.2019 (9.00) līdz 13.11.2019 (18.00)
Elektroenerģijas padeves pārtraukums
Biķernieku iela 218, 224, 226, 228,230, 232, 234,238, 240, 242, 244; Bebrenes iela 8; Nautrēnu iela 2
13.11.2019 (9.00) līdz 13.11.2019 (19.00)
Ugunsdrošības sistēmas pārbaude/remontdarbi
Kaņiera iela 12, 16