rnp
LV RU

Общие решения владельцев квартир

Порядок, в котором сообщество владельцев квартир должно принимать решение на общем собрании

 

Закон о квартирной собственности (в дальнейшем - Закон) определяет порядок, в котором сообщество владельцев квартир принимает решение. В законе точно не указано, как необходимо оформлять решение сообщества владельцев квартир (в дальнейшем - Решение сообщества), поэтому предприятие ООО „Rīgas namu pārvaldnieks" (в дальнейшем - RNP) предоставляет пояснение о Процедуре принятия решения сообществом.

 

Закон предусматривает 3 способа принятия решения сообщества:

 

  1. На общем собрании владельцев квартир;
  2. Не созывая общее собрание владельцев квартир – в виде опроса;
  3. Иным способом, придя к взаимному соглашению.

 

Для удобства клиентов предприятием RNP разработана наглядная иллюстрация порядка принятия решения, созывая общее собрание владельцев квартир и не созывая общее собрание владельцев квартир – в виде опроса. В ней указаны и осуществляемые действия, и интервал времени / срок для того, чтобы решение сообщества владельцев квартир считалось соответствующим Закону. С разъяснением можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

ОБРАЗЦЫ РЕШЕНИЙ СООБЩЕСТВ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР

 

ОБЩАЯ ФОРМА:

 

О ПЕРЕСМОТРЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО УЧАСТКА:

 

О РАЗМЕЩЕНИИ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ:

 

О ПРОВЕДЕНИИ ЭНЕРГОАУДИТА:

 

О ПРОВЕДЕНИИ РЕМОНТА ПОДЪЕЗДА:

 

О РАCПРЕДЕЛЕНИИ РАЗНИЦЫ ПОТРЕБЛЕНИЯ ВОДЫ:

 

О ВОЗНОГРАЖДЕНИИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ЛИЦА:

 

 

В данном описании описано принятие решения сообщества на общем собрании владельцев квартир.

 

Чтобы корректно сформулировать решающую часть решения, надо ответить на следующие вопросы:

 

  1. Кому и какие конкретно действия необходимо осуществлять? 
  2. Необходимо ли финансирование для осуществления действий? 
  3. Если необходимо финансирование, из каких источников оно берется (накопления или дополнительные платежи владельцев квартир, другие варианты).

 

Если решение сообщества принято в соответствии с требованиями Закона, оно является обязующим для всех, если "за" проголосовали владельцы квартир, представляющие более половины находящихся в доме квартирных собственностей, за исключением оговоренных в Законе случаев, когда необходимо большее количество голосов, или необходимость большего количества голосов определена самим сообществом владельцев квартир.

 

Необходимо отметить, что Закон предусматривает и возможность суда признать решение сообщества недействительным. Если решение сообщества признается недействительным, оно будет обязующим только для тех, кто подписался за принятие решения, но не будет обязующим для тех, кто не участвовал в общем собрании.

 

В законе сказано, что есть основание признать решение сообщества недействительным, если решение или процедура его принятия противоречит положениям Закона. Таким образом, важным условием является соблюдение процедуры принятия решения и соответствие решения положениям Закона.

 

Процедуру принятия решения сообщества на общем собрании можно условно разделить на несколько этапов.

 

1. Созыв общего собрания (информирование владельцев квартир об общем собрании)

 

Процедуру созыва общего собрания необходимо соблюдать, если решение сообщества касается интересов всех владельцев квартир, соответственно, всем владельцам квартир необходимо дать возможность принять участие в принятии решения сообщества, пригласив к участию в общем собрании.

 

Инициатором созыва общего собрания может быть один или несколько владельцев квартир или управляющий (первая часть 19 статьи Закона). Из вышесказанного следует, что третьи лица, не являющиеся владельцами квартиры или управляющими, не вправе созывать общее собрание владельцев квартир, если сообщество владельцев квартир не делегировало такое право третьим лицам. Фактически, у владельца квартиры нет обязательств приглашать на собрание неуполномоченных третьих лиц.

 

Закон определяет, что на общее собрание владельцев квартир в письменном виде должен быть приглашен владелец каждой квартиры. Это значит, что каждому владельцу квартиры необходимо либо вручить письменное приглашение, либо выслать его по почте, чтобы при необходимости можно было доказать, что письменное приглашение было передано/отправлено.

 

В приглашении необходимо указать место, число и время проведения общего собрания, а также рассматриваемые вопросы. Важно также, что приглашение необходимо отправить/вручить за неделю до числа проведения общего собрания.

 

Если приглашение отправляется по почте, его необходимо отправлять на задекларированный адрес места жительства владельца квартиры или другой указанный владельцем квартиры адрес. Нужно принимать во внимание, что не все владельцы квартир живут в своих квартирах, многие их сдают, поэтому, бросая приглашение в почтовый ящик, существует возможность, что владелец квартиры не будет информирован.

 

Необходимо отметить, что сообщество владельцев квартир может принять решение о другом порядке приглашения владельцев квартир на общее собрание, но до момента, пока такое решение не принято, необходимо действовать в соответствии с положениями Закона.

 

Сообщество может принять решение о рассылке приглашений на адреса электронной почты. Необходимо принимать во внимание, что не всем доступен интернет, поэтому нужно предусмотреть, чтобы владелец квартиры написал заявление, в котором указано, на какой адрес (электронный или почтовый) отправлять приглашение на общее собрание владельцев квартир.

 

2. Ход общего собрания

 

Для начала процесса принятия решения сообщества необходимо выяснить, правомочно ли оно принимать решение.

 

Общее собрание правомочно принимать решение, если на нем представлено более половины квартирных собственностей (третья часть 19 статьи Закона). Значит, чтобы констатировать этот факт, сначала нужно выяснить, сколько всего квартирных собственностей в жилом доме. Это можно узнать посредством базы данных www.lursoft.lv или www.zemesgramata.lv (на данном ресурсе это платная услуга).

 

В составе сообщества владельцев квартир находятся все владельцы квартир соответствующего жилого дома.

 

Одной персоне могут принадлежать несколько квартирных собственностей в соответствующем жилом доме, тогда, в зависимости от того, сколько квартирных собственностей принадлежит одной персоне, столько голосов ей принадлежит при голосовании о принятии решения сообщества. Существует исключение из этого правила, если владельцу квартиры принадлежит более половины от всех находящихся в жилом доме квартирных собственностей, тогда при голосовании ему принадлежит 50% голосов от всех голосов владельцев квартир.

 

Необходимо обратить внимание, что в Законе упор делается на количество представленных квартирных собственностей, а не на количество владельцев квартир.

 

У одной квартирной собственности может быть несколько владельцев (два и более), однако при принятии решения сообщества у такой квартирной собственности (ее представителя) будет один голос. Закон регламентирует, что совладельцы должны уполномочить одну персону, которая будет представлять всех совладельцев.

 

Чтобы зафиксировать, сколько владельцев квартир явилось, нужно составить регистрационный список участников общего собрания. Прибывая на общее собрание, владельцам квартир, предъявив удостоверение личности, нужно зарегистрироваться в списке, в котором необходимо указать:

- имя, фамилию,

- персональный код,

- номер представляемой квартирной собственности,

- уполномочивающий документ, если таковой имеется (доверенность или другой документ, например, для юридического лица – справку из регистра предприятий, подтверждающую полномочия представителя, и др.), или его копию, которые нужно приложить к протоколу решения.

- документ, подтверждающий право собственности (выписка из земельной книги, договор о покупке, постановление суда, вступившее в силу, и др.)

- подпись.

 

Упомянутые данные необходимы для ясной и однозначной идентификации персоны, участвующей в общем собрании владельцев квартир, и для того, чтобы можно было констатировать, полномочна ли персона участвовать в принятии решений сообщества. Нужно выяснить, является ли персона владельцем квартиры (проверив документы, подтверждающие право собственности), и если не является владельцем квартиры – есть ли у нее полномочия представлять владельца квартиры.

 

После регистрации владельцев квартир, если представлено более половины всех квартирных собственностей, общее собрание должно выбрать председателя и секретаря общего собрания (пятая часть 19 статьи Закона).

 

Секретарь общего собрания фиксирует порядок хода общего собрания, рассматриваемые вопросы и то, сколько владельцев квартир голосует “за” принятие каждого решения.

 

3. Принятие решения на общем собрании

 

Рассматривая вопросы на общем собрании владельцев, нужно определить, находится ли принятие соответствующего решения в компетенции владельцев квартир. В соответствии с первой частью 16 статьи Закона, сообщество владельцев квартир вправе принимать решения по любому вопросу, относящемуся к части, находящейся в совместном владении.

 

Закон определяет, что можно голосовать „за” или „против”, считаются голоса „за”, и от их количества зависит, принято решение или нет. Если владелец квартиры воздерживается от принятия решения, не участвует в голосовании и т.п., то его голос засчитывается как „против”.

 

Согласно сути рассматриваемого вопроса, для того, чтобы решение было принято на законных основаниях, необходимо определить необходимое количество голосов „за”  владельцев квартир, представляющих квартирные собственности, находящиеся в жилом доме.

 

Минимальным количеством голосов является более половины квартирных собственностей (это половина квартирных собственностей, находящихся в жилом доме, + 1). Например, в жилом доме 100 квартирных собственностей, на общее собрание явилось 75 владельцев квартир. Чтобы решение было принято,  „за” должен проголосовать 51 владелец квартиры.

 

Если решение принимается необходимым количеством голосов „за”, то решение сообщества является обязующим и для тех, кто не участвовал в общем собрании, и для тех, кто голосовал „против”.

 

Пятая часть 18 статьи Закона определяет, что все решения, принятые сообществом владельцев квартир, должны быть оформлены письменно, однако в Законе не указаны конкретные требования для оформления протокола и решений.

 

 

4. Оформление протокола общего собрания

 

Закон предусматривает возможность сообщества владельцев квартир решать, как должны оформляться решения и протоколы сообщества, однако большая часть владельцев квартир не определила упомянутый порядок.

 

Соблюдая порядок созыва и хода общего собрания, предприятие ООО „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) подготовило образец протокола общего собрания, включив туда всю необходимую информацию. 

Соблюдая порядок созыва и хода общего собрания, в подготовленный предприятием ООО „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) образец протокола общего собрания необходимо включить всю необходимую информацию.

 

Протоколы необходимо нумеровать, лучше всего осуществлять нумерацию в пределах года – то есть протоколам общих собраний дают порядковый номер соответственно тому, какое по счету собрание проходит в соответствующем году. Например, если проходит первое общее собрание в 2012 году, то номер протокола этого общего собрания - 1 или 1/2012.

 

В протоколе обязательно необходимо отразить количество голосов за каждое принятое решение. В конце протокола указывают, во сколько завершилось общее собрание, и протокол подписывается председателем и секретарем собрания.

 

Было бы хорошо, если бы на момент проведения собрания были доступны проекты решений, чтобы владельцы квартир ясно видели и знали, за что голосуют.

 

Решение состоит из текстовой части и части вынесения решения, решения являются частью протокола.

 

В текстовой части решения указывают информацию, являющуюся основой для принятия соответствующего решения.

 

Например, сообщество владельцев квартир хочет сменить счетчики воды, чтобы уменьшить разницу расхода воды. Тогда в текстовой части необходимо указать, что у дома каждый месяц образуется большая разница расхода воды, которую можно уменьшить, осуществив во всех квартирах замену счетчиков воды. Можно указать и оценку работ – например, предложение какой-нибудь фирмы на замену счетчиков воды, или дать задание это сделать управляющему, и т.д.

 

После текстовой части указывают голосование сообщества владельцев квартир, отражая, сколько владельцев квартир проголосовало „за”, сколько - „против”.

 

Самой важной является часть вынесения решения и голосование за нее, независимо от того, что указано в текстовой части. В части вынесения решения нужно указать конкретные решения, так как общие решения выполнить невозможно.

 

Например, если сообщество кого-нибудь уполномочивает, необходимо указать:

  • объем полномочий;
  • кого уполномочивают, и предполагается ли вознаграждение доверенному лицу. Если вознаграждение предусмотрено, необходимо указать источник финансирования.

Если принимается решение об осуществлении каких-либо ремонтных работ и выборе определенной фирмы, нужно конкретно указать:

  • какие ремонтные работы решает осуществить сообщество;
  • какой фирме и за какую сумму дадут задание это осуществить;

Если дается задание это осуществить управляющему, необходимо указать:

  • из каких средств будут оплачены ремонтные работы;
  • если у жилого дома нет накоплений, нужно определить, какой платеж должен осуществлять каждый владелец квартиры, чтобы покрыть затраты на осуществляемые ремонтные работы.

 

Перерывы предоставления услуг

25.04.2017 (9.00) до 25.04.2017 (16.00)
Karstā ūdens padeves pārtraukums
Krišjāņa Valdemāra iela 52/54, 79/81, 91, 95, 99, 101
25.04.2017 (9.00) до 25.04.2017 (19.00)
Karstā ūdens padeves pārtraukums
Dzirnavu iela 66, 66A, 70
25.04.2017 (9.00) до 25.04.2017 (16.00)
Elektroenerģijas padeves pārtraukums
Augusta Deglava iela 108 K-4