rnp
LV RU

Принудительная аренда земли – если государство не предложит решение, его будет необходимо искать на уровне самоуправлений

12.03.2012
Принудительная аренда земли – если государство не предложит решение, его будет необходимо искать на уровне самоуправлений
Фото: ООО „Rīgas namu pārvaldnieks”

Вопросы принудительной аренды земли уже второй год не дают покоя ста тысячам владельцев квартир. Причиной в первую очередь является непонятная ситуация, когда у здания и прикрепленного к нему земельного участка разные владельцы. С тех пор, как отменены все ограничения на возрастание кадастровой стоимости земли, а также после вписания в нормативные акты норматива, что в ситуации, когда владельцы квартир и земли не могут договориться о размере стоимости аренды, она определяется в размере 6% от кадастровой стоимости земли. Стремительно увеличивается количество людей, не способных расплачиваться за коммунальные услуги и аренду земли, так как последний объем стоимости только в управлении ООО „Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP) в 2011 году колебался от нескольких сантимов до аж 1,2 лат за квадратный метр. Вопрос не теряет своей актуальности, поэтому газета „Pastnieks” на разговор о вопросах принудительной аренды земли пригласила вице-мэра Риги Андриса Америкса и председателя правления ООО „Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP) Эрвина Страупе.

 

Как могла образоваться ситуация, в которой сотни тысяч жителей Латвии находятся в отношениях принудительной аренды?

 

Э.С. При проведении земельной реформы и приватизации жилых площадей в Латвии допущена огромная ошибка, последствия которой в полном объеме мы начали ощущать только в прошедшем году – у жилых зданий и земли разные владельцы. Это ненормально не только в понимании Латвийского Гражданского кодекса, но и с позиции логики и правовой системы классических демократических стран. Недвижимое имущество должно быть единым.

 

A.A. Это последствия кратковременного мышления государственного масштаба, неполного анализа влияния на народное хозяйство и жителей страны при проведении приватизации. Последствия этих необдуманных решений ощущают не только владельцы квартир, но и самоуправление. Например, в Риге аналогичная абсурдная ситуация образовалась с владениями под школьными и дошкольными учебными учреждениями. 90 гектар земли под и около муниципальных учебных учреждений является землей собственников. Это не нормально, поэтому на данный момент в разговорах с владельцами этих земель мы ищем возможности замены, предлагая владельцам этих земель землю без отягчающих обстоятельств.

 

Каковы могут быть выходы из ситуации в долгосрочном масштабе?

 

Э.С. Как представители владельцев квартир, путем переговоров мы в любом случае стараемся достичь по возможности более низкой платы за аренду земли, так как размер платежа определяют три составляющие – кадастровая стоимость земли, которую определяет Государственная земельная служба, величина земельного участка, прикрепленного к зданию, и размер процента стоимости аренды земли. Во время процедуры переговоров мы в пределах возможностей можем повлиять только на размер процента стоимости аренды.

 

Существующая кадастровая стоимость земли, не соответствующая платежеспособности большей части жителей, сравнительно высокие расходы на теплоэнергию и другие коммунальные услуги стремительно увеличивают количество владельцев квартир, не способных рассчитаться за полученную услугу. Резко возросшая принудительная сумма за аренду земли еще быстрее ухудшает финансовую ситуацию большинства клиентов предприятия.

 

A.A. Интересно, что по кадастровой стоимости земли стоимость Рижского недвижимого имущества составляет половину от кадастровой стоимости всей Латвийской земли. Это означает, что в понимании Государственной земельной службы стоимость 300 квадратных километров Риги равноценна стоимости оставшихся 64 285 километров. Это указывает не только на высокие платежи налога на недвижимое имущество, но и на сравнительно высокую вытекающую из кадастровой стоимости величину стоимости аренды в столице.

 

Ситуация, когда жители Риги не в состоянии рассчитаться за коммунальные услуги, недвижимое имущество и аренду земли напрямую отзывается на социальном бюджете самоуправления, так как возрастает количество людей, которым необходима муниципальная помощь. Парадоксально, но из социального бюджета самоуправления мы частично и косвенным образом вынуждены финансировать владельцев земли. В свою очередь, это значит, что уменьшается возможность эффективнее финансировать те социальные группы жителей, улучшение чьих жизненных обстоятельств считается приоритетной – семьи с детьми, пенсионеры, люди, потерявшие средства к существованию и др. группы.

 

Э.С. Несомненно, ООО „Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP) как муниципальное предприятие выполняет определенную функцию социального буфера, однако в вопросе аренды земли без изменения нормативных актов мы не можем достичь хороших результатов, так как кадастровую стоимость земли определяет Государственная земельная служба, а уменьшение прикрепленного земельного участка возможно только при взаимном согласии владельца квартиры и владельца земли и только в том случае, если при уменьшении прикрепленного к зданию земельного участка из отделенного земельного участка образуется качественный участок для застройки. В свою очередь, величина процента за принудительную аренду вписана в нормативные акты в соответствии с решением Конституционного суда.

 

Вы оба подчеркиваете масштаб данной проблемы, и ее влияние на сотни тысяч жителей Латвии, но можете ли вы предложить решение?

 

A.A. К сожалению, ответственная институция - Министерство юстиции – на данный момент готовит предложения для нормализации ситуации, не говоря о решении проблемы по существу, предотвращая аномальную ситуацию – раздельное недвижимое имущество. Идет речь о методике определения кадастровой стоимости, методике установления процента аренды, однако в долгосрочном масштабе это проблему не решит. По сути, надо определить порядок и по мере возможностей поддерживаемые государством модели финансирования, в соответствии с которыми владельцы квартир могли бы получить во владение землю, выкупив ее у землевладельца. Если такой порядок не будет разработан в государственном порядке, можно поднять вопрос о разработке в Рижском масштабе порядка, в котором мы будем обменивать землю, находящуюся под многоквартирными зданиями, на свободную муниципальную землю, которая быдет вкладываться в баланс ООО „Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP) с долгосрочной возможностью владельцев квартир выкупить эту землю у предприятия.

 

Э.С. Если государство не решит эту проблему в Латвийском масштабе, объединив здания и землю в одну собственность - это идеальная модель решения проблемы, так как проблема продолжает разрастаться. В соответствии с нашим анализом, кадастровая стоимость земли на 2012 год по расчетам Государственной земельной службы возросла в среднем в пределах 3 - 5%. Если кадастровая стоимость продолжит расти пропорционально платежеспособности жителей, жители Риги продолжат погрязать в долгах все глубже, впоследствии теряя свои владения. Это опять же означает дополнительную нагрузку на социальный бюджет самоуправления. Не сомневаюсь, что в случае, если государство не определит порядок, в котором владельцы квартир смогут получить в собственность землю, надо будет реализовать предложение господина Америкса, и этому примеру будут вынуждены последовать и другие самоуправления.

 

Нормативные акты, регламентирующие аренду земли

 

3 пункт первой части 50 статьи Закона "О приватизации государственных и муниципальных жилых домов" определяет: "Обязанность владельца приватизированного объекта (в дальнейшем – и владелец квартиры) – заключить договор аренды земли или уполномочить управляющего и обслуживающего жилого дома заключить договор аренды земли с владельцем того земельного участка – физическим или юридическим лицом -, на котором находится приватизированный объект".

 

В первой части 54 статьи Закона "О приватизации государственных и муниципальных жилых домов" сказано: "Обязанность владельца земельного участка - заключить договор аренды земли с владельцем приватизированного объекта". Правовые положения четко определяют стороны договора об аренде земли: владелец земельного участка и владелец квартиры, художественной мастерской или нежилого помещения, либо управляющий жилого дома и администратор, если владелец приватизированного объекта не заключил договор об аренде.

 

Существующая законодательная база предусматривает обязанность управляющего многоквартирного жилого дома собирать арендную плату с совладельцев жилого дома за использование прикрепленного к жилому дому земельного участка, принадлежащего другому лицу, и заключать договор об аренде земли с владельцем земельного участка независимо от того, даны ли ему соответствующие полномочия.

 

Если стороны не могут достигнуть письменной договоренности, вторая часть 54 статьи Закона "О приватизации государственных и муниципальных жилых домов" определяет одну из существенных составляющих договора аренды – размер арендной платы 6% в год от кадастровой стоимости земли, а также условие, что владелец приватизированной квартиры должен компенсировать владельцу земли налоговый платеж за земельное недвижимое имущество.

 

Многоквартирный жилой дом, находящийся в отношениях принудительной аренды, всегда находится на прикрепленном к нему земельном участке, и владельцы квартир этот земельный участок используют ежедневно.

 

В соответствии с 4 пунктом второй части 6 статьи Закона „Об управлении жилыми домами", сдаваемая в аренду земельная площадь является прикрепленным к многоквартирному жилому дому земельным участком, необходимым для поддержания, управления и функционирования многоквартирного жилого дома. Таким образом, уменьшить земельный участок, прикрепленный к зданию, можно только по взаимному согласию сообщества владельцев квартир и владельца земли. В одностороннем порядке – со стороны владельцев квартир или владельца земли - уменьшить земельный участок, прикрепленный к зданию, нельзя.

Последние статьи

Перерывы предоставления услуг

17.09.2019 (12.00) до 17.09.2019 (18.00)
Ūdens padeves pārtraukums
Tālivalža 13; Zalkšu 5; 5a; 7; 8a; 9; 10; 12; 14; 14a; 16; 18
17.09.2019 (9.00) до 17.09.2019 (20.00)
Ūdens padeves pārtraukums un dzeramā ūdens padeves pārtraukums (ūdensvada skalošanas darbi)
Baltā iela 1,1a,1b,2,2a,3,3a,3b,3c,3d,4,5,5b; Daugavgrīvas iela 112,114
17.09.2019 (10.00) до 17.09.2019 (21.00)
Aukstā ūdens padeves pārtarukums
Parādes iela 24