Informācijas tālrunis: 8900

Zemes noma - mīti un patiesība

2015-06-11

Bieži vien tiek saņemti jautājumi no klientiem par zemes nomas maksu, precīzāk – zemes piespiedu nomas maksu. Jautājumi lielākoties mijas ar masu medijos vai sabiedrībā izskanējušu informāciju, kas pēc savas būtības itin bieži nemaz neatbilst realitātei. Protams, labāk uzdot jautājumus pārvaldniekam, nevis kaimiņam vai kādai citai personai, kas, iespējams, tikai pauž savu personīgo viedokli, nebalstot to uz faktiem vai spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem. Kā ir patiesībā? Šajā rakstā sniegsim atbildes uz vairākiem jautājumiem par zemes piespiedu nomas maksu!

Pārvaldniekam – starpnieka loma

Zemes piespiedu nomas attiecībās Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) pilda starpnieka lomu, jo dzīvokļu īpašnieku vārdā un interesēs slēdz ar zemesgabala īpašnieku zemes piespiedu nomas līgumu par dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala vai tā daļas lietošanu. Veicot pārrunas ar zemesgabala īpašniekiem, RNP vienmēr cenšas panākt dzīvokļu īpašniekiem iespējami izdevīgāku zemes nomas procentu likmi. RNP kā mājas pārvaldnieks un dzīvokļu īpašnieku pārstāvis vienmēr pārstāvēs savu klientu – dzīvokļu īpašnieku, intereses, nevis zemesgabala īpašnieka intereses. Taču jāņem vērā, ka zemesgabala īpašnieks atbilstoši normatīvajiem aktiem ir tiesīgs pieprasīt zemes piespiedu nomas maksu līdz 6%, līdz ar to RNP kā godprātīgs māju pārvaldnieks iespēju robežās cenšas ar zemesgabala īpašnieku pārrunu rezultātā vienoties par maksimāli zemu zemes nomas procentu likmi. Savukārt gadījumi, kad zemesgabala īpašnieks neizrāda pretimnākšanu pārrunās, lai vienotos par zemāku procentu likmi nekā 6%, zemes piespiedu nomas attiecības var nonākt un nonāk līdz tiesai.

Rīgas namu pārvaldnieka mērķis – samazināt klientu maksājumu slogu

RNP mērķis ir samazināt savu klientu – dzīvokļu īpašnieku, maksājumu slogu, šī mērķa sasniegšanai tiek veiktas vairākas pārrunas ar zemesgabala īpašniekiem, kā arī pārrunas tiek turpinātas tiesāšanās procesā. RNP veikto pārrunu rezultātā ir mājas, kuru zemes nomas procentu likme ir tikai 1% un 1,5%. Šobrīd vidējais zemes nomas procents 2015.gadā ir aptuveni 4,79%. Protams, procentu likme ir atkarīga no zemesgabala īpašnieka pretimnākšanas pārrunu ceļā. Ir arī gadījumi, kad tiesvedības procesā (kad zemesgabala īpašnieks pieprasa 6%) noslēgts izlīgums par zemes nomas maksu 5,85% apmērā. RNP slēdz ar zemesgabala īpašniekiem tiesvedības procesā izlīgumu tikai tad, ja tas ir finansiāli izdevīgi dzīvokļu īpašniekiem (gan samazināta nomas maksa, kas nav 6%), kā arī tiek samazināti vai pilnībā netiek kompensēti zemes īpašniekam tiesāšanās izdevumi, kas tiesas sprieduma gadījumā tiktu iekasēti no dzīvokļu īpašniekiem.

Par NĪN (nekustamā īpašuma nodokļa) kompensāciju

Normatīvie akti nosaka, ka  no 2015. gada 1. janvāra dzīvokļu īpašniekiem vairs nav pienākums zemesgabala īpašniekiem kompensēt NĪN par zemi maksājums, līdz ar to tas samazina dzīvokļu īpašnieku zemes piespiedu nomas maksājumu slogu.

Kāpēc zemes nomas līgumu slēdz mājas pārvaldnieks?

Atbilstoši likumam RNP kā dzīvojamo māju pārvaldnieka viena no obligāti veicamām pārvaldīšanas darbībām ir zemes piespiedu nomas līgumu slēgšana (Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas 4.punkts). RNP pienākumu slēgt zemes piespiedu nomas līgumu ar dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala īpašnieku, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederoša zemesgabala, uzliek Rīgas domes Dzīvojamo māju pārvaldīšanas līgums (attiecībā uz Rīgas domes īpašumā, valdījumā un pārvaldīšanā esošām dzīvojamajām mājām).

Jāuzsver, ka normatīvo aktu regulējums zemes piespiedu nomas attiecībās paredz pienākumu noslēgt zemes piespiedu nomas līgumu gadījumos, kad dzīvojamā māja atrodas uz trešajai personai piederošas zemes. Zemes piespiedu nomas attiecībās ir nodibināmas uz likuma pamata, līdz ar to ne zemesgabala īpašniekam, ne privatizētā objekta īpašniekam nav brīvas izvēles iesaistīties vai neiesaistīties piespiedu nomas attiecībās.

Kas notiek, ja pārvaldnieks nenoslēdz zemes nomas līgumu?

Gadījumā, ja zemes piespiedu nomas līgums ar zemesgabala īpašnieku nav noslēgts, zemesgabala īpašniekam ir tiesības sniegt prasību tiesā par zemes piespiedu nomas līguma noslēgšanu vērstu pret personu, kurai nodotas attiecīgās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības – tātad pret RNP. Līdzšinējā tiesu prakse ir pierādījusi, ka, ja zemes piespiedu nomas attiecības ir nodibinātas uz tiesas sprieduma pamata, privatizētā objekta īpašniekam nomas maksa tiek noteikta 6% apmērā, papildus zemesgabala īpašniekam atlīdzinot tiesāšanās izdevumus (valsts nodeva, advokātu atlīdzība u.c.). Proti, gadījumā, ja RNP nepildītu noteikto pienākumu un neslēgtu zemes piespiedu nomas līgumu par mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, kas pieder 3. personai, šī persona var vērties tiesā pret RNP.

Vai mājas dzīvokļu īpašnieki var piedalīties zemes piespiedu nomas līguma slēgšanas procesā?

Jā, dzīvokļu īpašnieki var piedalīties līguma slēgšanas procesā (sarunās), pilnvarojot kādu no dzīvokļu īpašniekiem pārstāvēt mājas iedzīvotāju intereses. Šajā gadījumā kopsapulcē „PAR” kādas personas pilnvarošanu, jānobalso vairāk kā pusei no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem (50% + 1 balss). Ir iespējams sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, ja zemesgabala īpašnieks piekrīt piedalīties kopsapulcē, lai izrunātu visus interesējošos jautājumus klātienē.

Mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals

Ir dzīvokļu īpašnieki, kas uzskata, ka mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir par lielu – svarīgi atcerēties, ka mājai piesaistītā/funkcionāli nepieciešamā zemesgabala platība ir veidota tā, lai gan mājas īpašnieks (dzīvokļu īpašnieki), gan zemesgabala īpašnieks var funkcionāli izmantot zemesgabalu. Ir gadījumi, kad samazinot mājai funkcionāli nepieciešamo zemi, zemesgabala īpašniekam lietošanā paliek pavisam neliels zemesgabals, ko nav iespējams izmantot, līdz ar to jāsaprot, ka katrs gadījums ir individuāls. Iespējams, ka vienai mājai zemesgabala īpašnieks ir ar mieru samazināt mājai funkcionāli nepieciešamo zemi, jo, nodalot zemesgabalus, var izmantot zemi citiem mērķiem, savukārt ir gadījumi, kad nodalot funkcionāli nepieciešamo zemi, zemesgabala īpašniekam atlikušo zemesgabala daļu nav iespējams lietderīgi/funkcionāli izmantot.

Informējam, ka ir papildināti Privatizācijas likuma pārejas noteikumi, nosakot, ka no 2015. gada 1. jūlija stāsies spēkā likuma grozījumi, kur tiks noteikta kārtība, kādā ierosināma dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšana (85. un 86.pants). Proti, dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu (palielināšanu/samazināšanu) varēs ierosināt privatizētā objekta īpašnieks (dzīvokļa īpašnieks), ja dzīvojamai mājai noteiktais funkcionāli nepieciešamais zemesgabals pilnībā vai daļēji pieder citai fiziskajai vai juridiskajai personai, vai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala īpašnieks, kas nav privatizētā objekta īpašnieks (85.panta pirmā daļa). Pašvaldībai ar saistošajiem noteikumiem ir jānosaka kārtība, kā notiks dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšana.

Ja rodas papildus jautājumi vai neskaidrības – jautājiet RNP, sūtot e-pastu rnparvaldnieks@rnparvaldnieks.lv, zvanot 8900 vai konsultējoties klātienē Klientu apkalpošanas centros.