2023-08-17
Jūlija beigās darbu Rīgas pašvaldības namu apsaimniekošanas uzņēmuma “Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) valdes priekšsēdētāja amatā sāka Māris Ozoliņš. Viņš nomainīja Ronaldu Neimani, kuru no amata atsauca RNP padome par izvirzīto finanšu un nefinanšu mērķu 2022.gadam nesasniegšanu. Ozoliņš intervijā aģentūrai LETA apliecina, ka viņam mantojumā nāk tie paši mērķi, kas bija noteikti gada sākumā, un ar padomi ir panākta vienošanās, ka šie mērķi būtu jāsasniedz. Tāpat Ozoliņš uzskata, ka RNP neapšaubāmi ir nepieciešamas pārmaiņas. Kā galvenos darbības virzienus jaunais RNP vadītājs redz klientu apkalpošanas līmeņa uzlabošanu un RNP apsaimniekošanā esošo ēku atjaunošanas darbus.
Kādi ir jūsu kā jaunā RNP vadītāja mērķi, un vai redzat, ka uzņēmumā ir jāveic arī kādas izmaiņas?
RNP misija ir strādāt tā, lai rīdziniekiem uzlabotos dzīves kvalitāte. Šis viens teikums izsaka visu, ko mēs gribam darīt.
Lai to sasniegtu, ir divi virzieni. Viens virziens ir klientu apkalpošanas līmeņa un attiecīgi klientu apmierinātības uzlabošana. Ar mūsu darba augļiem ikdienā saskaras apmēram 400 000 rīdzinieku – gan 160 000 dzīvokļu īpašnieku, gan arī viņu ģimenes locekļi, kas dzīvo šajos dzīvokļos. Tas ir ļoti liels skaits, tādēļ arī mūsu atbildība ir ļoti liela. Otrs virziens ir saistīts ar atjaunošanas darbiem, jo mūsu apsaimniekošanā ir dažāda vecuma ēkas un nepārtraukti ir jāstrādā, lai tās saglabātos labā stāvoklī. No tā ir atkarīga arī iedzīvotāju apmierinātība, jo bieži vien neapmierinātību izraisa tieši tas, ka ēkās ir kādas problēmas. Mums ir ēkas, kas ir labā, un ir ēkas, kas ir ne tik labā stāvoklī. Tostarp ir ēkas, kas ir pirms avārijas stāvoklī. Tādu nav daudz – apmēram 2,5% no mūsu apsaimniekošanā esošajām aptuveni 4000 ēku -, bet ir, un, lai tās nenonāktu stāvoklī, kad vairs nav ekspluatējamas, ir jāveic remonti.
Vai kā jaunais vadītājs esat iecerējis kādas pārmaiņas RNP?
Ja runājam par pārmaiņām, tad tās ir notikušas jau visus pēdējos gadus, bet daudz kas ir jāturpina darīt. Pašlaik mēs esam lielākais dzīvojamo ēku apsaimniekotājs Baltijā. Tas ir liels spēks un resurss, bet mērķis ir kļūt ne tikai par lielāko, bet arī par labāko.
Lai to sasniegtu, ir vairāki darbības virzieni. Galvenais – mums ir jāpaaugstina darba efektivitāte, jo kopumā darba tirgū ir novērojams darbinieku trūkums. Tādēļ viens virziens ir nākotnes attīstība un automatizācija. Mēs mehanizējam uzkopšanas darbus, esam iegādājušies atbilstošu tehniku. Tāpat darbības virziens ir digitalizācija un procesu efektivitāte. Šobrīd laikam esam vienīgais namu pārvaldnieks, kam ir ieviests tāds e-pārvaldnieka portāls kā mums, ir mobilā aplikācija, ir čatbots Juris. Turklāt, ja runājam par digitalizāciju, tad tas, ko redz mūsu klienti, ir tikai aisberga virsotne. Mēs daudz strādājam pie tādu IT sistēmu ieviešanas, kas uzlabos mūsu darba efektivitāti. Piemēram, ja runājam par to pašu čatbotu Juri, tad aisberga neredzamā daļa ir tā, ka tas nevis tikai atbild uz standarta jautājumiem, bet, autorizējoties e-pārvaldnieka portālā, notiek sasaiste ar informāciju par konkrētā klienta īpašumu.
Nākamais virziens ir klientu apkalpošana. Vēsturiski namu pārvaldes nav bijušas orientētas uz klientu apmierinātību, un pie tā mēs visu laiku strādājam. Turklāt tas nav tikai, kā mēs runājam ar klientu, bet arī tas, kā mēs nodrošinām pakalpojumus, jo daudzus pakalpojumus mēs nevis nodrošinām paši, bet piesaistām apakšuzņēmējus. Tādēļ ir svarīgi, lai mēs varam labi vadīt arī apakšuzņēmējus un pārliecināties, ka viņi savu darbu izpilda kvalitatīvi. Tāpat ēkas ir ļoti dažādas, tādēļ ļoti svarīga ir arī preventīvā rīcība, lai mēs, savlaicīgi apsekojot, varētu piedāvāt remontdarbus, lai māja nenonāktu līdz avārijas situācijām.
Tālāk, protams, ļoti svarīga ir dzīvojamā fonda atjaunošana, ēku renovācija – gan atjaunošana, gan energoefektivitātes uzlabošana. Ir dažādas programmas, finansiālais atbalsts, bet te primāri iedzīvotājiem ir jāsaprot, ka tas tomēr ir viņu īpašums, tas nav pašvaldības īpašums, un līdz ar to ir svarīgi līdzdarboties šajā procesā.
Nākamais virziens ir mūsu pašu darbinieki, jo no tā, cik viņi būs motivēti, cik labi strādās un sniegs pakalpojumus, būs arī atkarīgs, cik apmierināti būs mūsu klienti. RNP ir vairāk nekā 2000 darbinieku, un lielu daļu no viņiem – sētniekus, teritoriju uzkopējus, remontstrādniekus – iedzīvotāji redz ikdienā, un tādēļ viņu motivācija un darba kvalitāte veido priekšstatu par visu RNP.
Iepriekšējais RNP valdes priekšsēdētājs Ronalds Neimanis no amata tika atsaukts par izvirzīto mērķu nesasniegšanu. Jūs redzat, kā sasniegt uzņēmuma padomes izvirzītos finanšu un nefinanšu mērķus?
Es nevaru komentēt iepriekšējo vadību, bet man mantojumā nāk mērķi, kas bija noteikti gada sākumā, un mēs ar padomi vienojāmies, ka šie mērķi būtu jāsasniedz. Būs gan dažas izmaiņas, un tās mēs kopā ar padomi izskatīsim, jo ir skaidrs, ka visi mērķi vairs nav sasniedzami. Bet pamatā es redzu, ka izvirzītos mērķus var sasniegt, un valde pie tā arī strādās.
Vienlaikus ir ne tikai mērķi šim gadam, bet ir mērķi arī ilgākam termiņam, un es vairāk skatos uz šo ilgtermiņa mērķu sasniegšanu. Tas, manuprāt, ir svarīgāk, jo, lai mēs nonāktu līdz mūsu stratēģijā noteiktā, ka RNP ir biržā kotēts uzņēmums, ir vēl daudz kas jāizdara.
Jūs pieminējāt darbinieku motivāciju. Pavasarī vairāki desmiti RNP darbinieku nosūtīja vēstuli uzņēmuma kapitāldaļu turētājam, paužot iebildumus par uzņēmuma valdes darbu un aicinot to izvērtēt. Vai esat šos jautājumus izrunājis ar kolektīvu un kā pašlaik varat raksturot situāciju uzņēmumā?
Es to esmu pārrunājis, un tur bija acīmredzams konflikts starp valdi un darbiniekiem. Man ir grūti komentēt iemeslus, bet skaidrs, ka tas varētu būt arī tas, ka valde veica izmaiņas veidā, kas nebija patīkams darbiniekiem. Ir skaidrs, ka procesos vajag iesaistīt darbiniekus un pārmaiņas nevar veikt tikai “no augšas”. Tomēr tas, ka pārmaiņas šim uzņēmumam ir vajadzīgas, arī ir neapstrīdami.
Tas nozīmē, ka pārmaiņas notiks jebkurā gadījumā?
Pilnīgi noteikti.
Rēķināties, ka varētu tapt vēstule arī par jums?
Centīšos, lai netaptu.
Jau pieminējāt māju renovāciju. Ekonomikas ministrijā strādā darba grupa, kurā tiek domāts, kā mainīt esošo kārtību, jo ir skaidrs, ka renovēto māju īpatsvars pret kopējo dzīvojamo fondu tieši Rīgā ir vienkārši smieklīgs, un ir skaidrs, ka tāpat turpināt nevar. Vai jūs kā lielākais namu apsaimniekotājs redzat, kā situāciju mainīt un nākt ar saviem priekšlikumiem?
Ja paskatās uz kopainu, tad, protams, tā nav skaista. Rīgas dome ir nolēmusi, ka līdz 2030.gadam vajadzētu renovēt apmēram 2000 ēku. Tas ir daudz, un finansiāli tas nozīmētu apmēram vienu miljardu eiro. Tāpat ir jautājums par kapacitāti, jo arī ar būvniekiem, kas varētu veikt tik lielu darbu apjomu, ir problēmas. Tomēr ir skaidrs, ka jāiet uz priekšu, un mēs, protams, aktīvi iesaistāmies.
Latvijā ir arī labi piemēri – piemēram, Olainē lielākā daļa namu ir renovēti, un viens no iemesliem ir, ka arī pašvaldība ļoti aktīvi iesaistās šajā procesā. Pašvaldības pārstāvji aktīvi staigāja pa mājām, runāja un iedzīvotājus pārliecināja, ka tas ir jādara. Vienlaikus nav tā, ka kāds atnāks, visu samaksās un renovēs. Tas ir iedzīvotāju īpašums, viņiem kā īpašniekiem ir arī pašiem tas jāapzinās un sava artava šajā procesā jāieliek. Tas nav Rīgas pilsētas īpašums, tas ir viņu īpašums. Tādēļ arī pašiem iedzīvotājiem ir jākļūst apzinīgākiem un saprotošākiem šajā jautājumā. Tā ir kopēja lieta.
Ziniet, to, ka iedzīvotājiem ir jākļūst aktīvākiem, mēs dzirdam jau gadus 15, ja ne ilgāk. Taču viena lieta ir maza pilsēta, kurā ir ēkas ar mazu dzīvokļu skaitu un visi viens otru labi pazīst, cita lieta ir Rīga, kur ēkā var būt pat 100 dzīvokļi un cilvēki labi, ja zina savus tuvākos kaimiņus. Ir pierādījies, ka te šie labie mazpilsētu piemēri īsti nestrādā.
Ir viena nianse, kura ir jāņem vērā. Ja mēs skatāmies uz Latviju, tad ļoti labi izrāvieni māju renovācijā ir pilsētās, kurās vēsturiski ir bijusi dārga siltumenerģija. Rīgā siltumenerģija ir bijusi salīdzinoši lēta. Tas ir viens no aspektiem, kurš jāņem vērā, kad salīdzinām dažādas pilsētas. Ikvienam mājas renovācijas projektam pretī ir aprēķins, cik gados tas atmaksāsies, un tas izriet no siltumenerģijas cenas. Aizvadītās divas apkures sezonas ir ārpus kopējās tendences, bet, ja mēs skatāmies uz laiku pirms tam, tad ir tomēr starpība, vai aprēķins rāda, ka renovācijas projekts atmaksāsies 15 gadu laikā vai arī 30 gadu laikā. Tas iedzīvotājiem rada pilnīgi citu pieeju jautājumam.
Tagad gan klāt ir nākusi inflācija un tās ietekme uz būvniecības cenām, sava loma bija pandēmijai. Mums “Altum” atbalsta programmā bija 140 mājas. Tagad ir skaidrs, ka projekti realizēsies vairāk nekā 40 mājās. Pirmais lielais atbirums bija pandēmijas laikā, jo cilvēki nesaprata, kas notiks ar viņu darbu, ienākumiem, un nolēma neturpināt. Turklāt jāatceras, ka Rīgā ļoti daudzi dzīvokļi tiek izīrēti. Pandēmijas laikā, kad sākās attālinātais darbs, daudzi saprata, ka viņiem nebūt nav jādzīvo Rīgā un viņi var strādāt no jebkuras vietas. Savukārt īpašniekiem, ja viņu izīrētie dzīvokļi palika tukši, bija jāpieņem lēmums, vai turpina piedalīties mājas renovācijas projektā. Otrais lielais atbirums, kad daudzu māju iedzīvotāji pieņēma lēmumu neturpināt, bija pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā un straujā inflācijas kāpuma. Ja projekts ir izstrādāts par vienu summu un kļūst skaidrs, ka īstenot to varēs par daudz lielāku summu, ir jāvienojas par citiem kredīta nosacījumiem utt.
Tomēr viennozīmīgi ir skaidrs, ka Rīgai ir vajadzīgi citādāki instrumenti māju renovācijas veicināšanai. Iespējams, ka tādi vajadzīgi arī Latvijā kopumā, jo viena lieta ir pilsētas, kuras visu laiku piesauc kā veiksmes stāstus, bet arī tās ir uz pirkstiem saskaitāmas.
Es turklāt teikšu, ka šī situācija nav raksturīga tikai Latvijai.
Vai jūs kā Rīgas pašvaldībai piederošs uzņēmums esat gatavi un arī spējīgi vairāk iesaistīties šajā procesā? Piemēram, ja projekts saņem atbalstu no Eiropas Savienības fondu naudas, tad kaut vai birokrātisko papīru mape, kas ir jāsagatavo, parastam iedzīvotājam bez pieredzes visdrīzāk uzreiz liek atmest ar roku mājas rekonstrukcijas iecerei…
Mēs jau to darām. Mūsu pārvaldītajām mājām mēs palīdzam ar visiem juridiskajiem jautājumiem, un mums ir projektu vadītāju komanda, kas tieši nodarbojas ar “Altum” līdzfinansētajiem un citiem projektiem. Ko mēs vēl varētu darīt? Mēs neesam finanšu iestāde, tādēļ mēs projektus nevaram finansēt, bet mēs varam palīdzēt iedzīvotājiem ar padomu, kā šo finansējumu atrast, un sarēķināt, cik liels tas ir vajadzīgs. Tāpat mēs varam veikt skaidrošanas darbu. Jā, Rīgā, kā jau minējāt, ir mājas ar 100 dzīvokļiem un visus iedzīvotājus pierunāt piedalīties ēkas rekonstrukcijā ir smags darbs, bet tas ir jādara. Ir interesanti, ka diezgan daudz no iedzīvotāju iesniegumiem mums ir saistīti tieši ar lūgumiem palīdzēt pierunāt pārējos mājas iemītniekus piedalīties renovācijā. Acīmredzot tas ir tas, kas mums būs jādara. Bet ir arī jāsaprot, ka mēs nevienu nevaram piespiest. Mēs varam stāstīt, aģitēt, bet neviena vietā nevaram pieņemt lēmumu.
Protams, nekad negribas domāt par piespiedu līdzekļiem, bet gadījumos, kad māja ir tuvu avārijas stāvoklim, bet iedzīvotāji neko negrib darīt, ir jādomā arī par stingrākiem mehānismiem.
Jūs redzat, kādi šie piespiedu mehānismi varētu būt? Es pieļauju, ka mājās, kuras ir tuvu avārijas stāvoklim, nedzīvo arī turīgi iedzīvotāji.
Tas ir arī regulējuma jautājums, jo veikt preventīvu mājas uzlabošanu vienmēr ir lētāk, nekā pēc tam novērst avārijas situāciju. Pašlaik ir tā, ka noteiktas darbības var veikt tikai pēc kopības lēmuma. Piemēram, kopības lēmums ir vajadzīgs par projektēšanu. Ja iebrūk pagraba pārsegums, tad mēs varam veikt avārijas situācijas novēršanu, bet, lai līdz avārijas situācijai nenonāktu un pagraba pārsegumu nostiprinātu laicīgi, ir nepieciešama projektēšana, jo tā ir nesošā konstrukcija. Ja kopības lēmuma nav, tad mēs neko izdarīt nevaram. Acīmredzot ir jāparedz, ka bez kopības lēmuma var rīkoties ne tikai jau notikušas avārijas gadījumā, bet arī tad, ja ir redzams, ka avārijas situācija var iestāties.
Savukārt, kas attiecas uz finansēšanu, vienmēr ir iespējams domāt, kā to risināt. Piemēram, izstiept darbu apmaksu uz ilgāku termiņu, līdz ar to samazinot mēneša maksājumu. Savukārt, ja notiek avārija, tad īpašniekiem tiek piestādīts gala rēķins, kurš ir jāsamaksā uzreiz.
Par to, kā pilnveidot regulējumu, pašlaik tiek runāts, lai avārijas situācijas mazinātos.
Kāda pašlaik ir RNP pārvaldīto ēku kopējā kvalitāte?
Kopumā mēs ēkas varam iedalīt četrās kategorijās.
Pirmā ir renovētas ēkas un ēkas ar augstu īpašnieku iesaisti, kur tiek regulāri veidoti uzkrājumi, un tie arī tiek izlietoti, lai uzturētu ēku kārtībā. Šādas labā stāvoklī esošas ēkas ir aptuveni 10%. RNP katru gadu piedāvā remontdarbu plānu uz nākamajiem trīs gadiem, bet arī īpašnieku biedrības pašas var pieņemt lēmumus par remontdarbiem, un šī grupa ir ļoti proaktīva. Ne vienmēr šīs ēkas ir renovētas, bet tās ir tehniski labā stāvoklī un izdarīts ir vairāk nekā vidēji statistiski Rīgā. Visbiežāk tur ir viens vai vairāki ļoti aktīvi dzīvokļu īpašnieki, kuri tam velta savu laiku. Tāpat var teikt, ka šajās ēkās ir mainījies dzīvokļu īpašnieku sastāvs. Ir tomēr redzams, ka mājās, kurās dzīvokļi ir mantoti vai kādreiz iegādāti par privatizācijas sertifikātiem, attieksme ir citādāka nekā mājās, kurās īpašnieki dzīvokļus ir pirkuši un investējuši savus līdzekļus. Tikko mājās ir noteikts procents šādu dzīvokļu īpašnieku, mainās arī pati māja, jo mainās attieksme pret īpašumu.
Otra kategorija ir padomju laika daudzdzīvokļu ēkas, kuras pagaidām ir relatīvi labā tehniskā stāvoklī. Tas ir vislielākais skaits no mūsu apsaimniekotajām mājām. Jāpiebilst, ka galvenās problēmas visās padomju laika mājās ir saistītas ar mūsdienām neatbilstošu apkures sistēmu. Pamatā tā ir tā saucamā vertikālā vienas caurules apkures sistēma, kas no energoefektivitātes viedokļa vairs neatbilst mūsdienu prasībām. Taču kopumā šīs ēkas vēl ir pietiekami labā stāvoklī, lai ar tām strādātu. Protams, ir jāveic uzkrājumi un jāsaprot, ka laicīgi ieguldījumi gan novērsīs avāriju risku, gan siltināšanas gadījumā samazināsies rēķini par apkuri, gan kopumā celsies īpašuma vērtība.
Trešā kategorija ir pilsētas centra mūra ēkas. Ja iepriekš mēs pamatā runājām par tipveida ēkām, kurās attiecīgi ir vieglāk veikt remontdarbus, tad šīs ēkas katra ir atšķirīga, katrai ir savas nianses, ir arī ierobežojumi, ko drīkst vai nedrīkst darīt. Turklāt šo māju stāvokļi ir ļoti atšķirīgi. Šajā kategorijā ir gan ļoti skaistās Alberta vai Elizabetes ielas ēkas, kuru fasādes ir atjaunotas ar Rīgas domes līdzfinansējumu, gan kādreizējās pilsētas nomalēs būvētās strādnieku dzīvokļu ēkas, kuru stāvoklis bieži vien nav īpaši labs. Diezgan tipiski ir, ka šajās ēkās mēdz būt problēmas ar pagraba pārsegumiem un pašu pagrabu stāvokli. Tāpat bieži ir sastopamas problēmas ar nelegālām pārbūvēm, kuras ir skārušas arī nesošās konstrukcijas. Šīm ēkām var būt arī ļoti atšķirīgas apkures sistēmas. Līdz pat tādam absurdam, ka daļā ēkas ir centralizētā siltumapgāde, daļā dzīvokļu ir gāzes apkure un daļā ēkas vēl ir saglabājusies krāsns apkure. Visi šie veidi var būt sastopami vienā ēkā, kas nav nekas labs. Vienlaikus šīm ēkām, ja tās kvalificējas, papildus ir pieejams pašvaldības līdzfinansējums kultūrvēsturiskā mantojuma saglabāšanai.
Ceturtā kategorija ir pirmskara laika koka ēkas, kuras ir izkaisītas pa visu pilsētu. Tajās stāvoklis lielākoties ir ļoti bēdīgs, un, ja mēs runājam par pirms avārijas stāvoklī esošām ēkām, tad pārsvarā tās ir no šīs kategorijas. Tāpat pārsvarā šīs ēkas ir nelielas un īpašnieku nav tik daudz, lai varētu savākt finansējumu nopietnām pārbūvēm. Faktiski būtu jādomā, ko ar šīm ēkām vispār darīt un vai tās turpmāk ir lietderīgi ekspluatēt. Ja tās nekvalificējas kā kultūrvēsturisks mantojums, tad tās patiesībā lietderīgāk būtu nojaukt un uzbūvēt jaunu īpašumu, nekā censties labot veco.
Turklāt mēs jau parasti runājam par to, kā īpašumi ir uzturēti pēdējos 30 gados. Bet ir jāatceras, ka arī padomju laikā īpašumu uzturēšanā netika ieguldīts tik līdzekļu, cik vajadzētu. Padomju laikā līdzekļi plūda iekšā jaunu tipveida ēku būvniecībā, bet vecajām ēkām neviens neveltīja pietiekamu uzmanību. Tādēļ visi šie īpašumi pietiekami nav uzturēti ļoti ilgus gadu desmitus, un šādā periodā problēmas samilzt nopietni. Arī pēc Latvijas neatkarības atgūšanas daudziem īpašniekiem bieži vien attieksme ir bijusi, ka mana atbildība par māju beidzas pie personīgā dzīvokļa tapetēm.
Vai jūsu pārvaldītajām mājām ir pietiekami lieli uzkrājumi dažādu problēmu novēršanai?
Kopējā summa, protams, izskatās iespaidīga un ir mērāma daudzos desmitos miljonu eiro. Taču uzkrājums tiek veidots katrai mājai, un mēs nevaram izmantot vienas mājas uzkrājumu, lai palīdzētu citai mājai un otrādāk. Tādēļ arī situācijas ir ļoti atšķirīgas, ir mājas ar lieliem uzkrājumiem, ir mājas, kuras pat par remontdarbiem ir palikušas parādā, un tie pamazām ir jāsedz.
RNP izstrādā trīs gadu remonta plānu un tā īstenošanai pie mēneša rēķina uzkrājumiem tiek paredzēta noteikta summa. Ir gadījumi, ka iedzīvotāji paziņo, ka nevēlas veidot nekādus uzkrājumus, bet grib mazāku ikmēneša rēķinu?
Ir ļoti dažādi, un tad tas ir iedzīvotāju lēmums. Mēs katru gadu mājas apsekojam, tādēļ arī mūsu piedāvājums uzkrājumu veikšanai nav pagrābts no zila gaisa, bet ir atbilstošs prioritāri veicamajiem darbiem. Protams, ka nereti ir situācijas, ka augšstāvu iedzīvotājiem svarīgāks šķiet jumta remonts, apakšstāvu – ārdurvis un pagrabs, bet tādēļ mēs iesakām, kas pašlaik ir lietderīgāk, un iedzīvotājiem vajadzētu ieklausīties ekspertos, kas ir vajadzīgs, lai mājas stāvokli saglabātu kopumā. Bet tas vienmēr ir iedzīvotāju lēmums.
Tomēr jāpiebilst, ka situācijas ir ļoti dažādas, ir gan lēmumi iemaksas uzkrājumiem samazināt, gan arī palielināt. Piemēram, ja ēkas iedzīvotāji grib startēt renovācijas programmā, tad var tikt pieņemts lēmums kādu laiku neveikt regulāros remontdarbus, jo vajadzīgais tiks izdarīts renovācijas laikā, kā arī palielināt uzkrājumu, lai būtu vairāk brīvo līdzekļu. Arī mājas, kuras nestartē renovācijas programmās, mēdz palielināt uzkrājumus, jo, piemēram, nolemj, ka grib dzīvot remontdarbu režīmā nevis trīs gadus pēc kārtas, bet paveikt visus darbus uzreiz, lai iemītniekiem būtu mazāk neērtību.
Labi ir tas, ka RNP klienti ļoti labi redz, cik ir uzkrāts un kam to paredzēts izlietot, ko diemžēl nevar teikt par visu namu apsaimniekotāju klientiem.
Pēdējais gads ir zīmīgs ar ļoti augstu inflāciju. Kā tas ir ietekmējis iedzīvotāju maksājumu disciplīnu? Vai aug arī parādi, jo ir lielāki izdevumi par pārtiku, par elektrību?
Nē. Pēdējā laikā mēs redzam, ka maksājumu disciplīna ir tieši uzlabojusies. Arī mēs pie tā esam ļoti strādājuši, piemēram, ir ieviesti regulāri atgādinājumi un līdzīgas lietas. Bet arī kopumā cilvēki pašlaik apzinīgāk maksā rēķinus.
Kādas ir jūsu prognozes par nākamo apkures sezonu? Pagājušajā apkures sezonā valsts sedza apkures rēķinu daļu, ja tā pārsniedza noteiktu summu, pašlaik ir pieņemts lēmums par kompensācijām tikai mazturīgajiem iedzīvotājiem.
Mēs esam tikušies ar “Rīgas siltumu”, un viņi vismaz pagaidām neprognozē, ka celsies izmaksas par apkuri. Taču es, protams, nevaru runāt “Rīgas siltuma” vārdā. Kas attiecas uz mums, tad mūsu galvenais uzdevums ir būt gatavībā siltumu pieslēgt, un mēs tam esam gatavi. Tagad domājam par to, kā labāk informēt iedzīvotājus, kas jādara, lai rēķini par siltumu būtu mazāki. Protams, tie, kuri līdz šim ir ieguldījuši energoefektivitātes projektos, tagad saņems savus darba augļus.
Faktiski, kā jau minēju iepriekš, padomju laikā celtajās mājās liela problēma ir vertikālā vienas caurules apkures sistēma, jo tā pēc būtības neļauj mājā regulēt siltumu. Piemēram, pērn tika koriģēti Ministru kabineta noteiktumi, nosakot, ka vēsākajā dzīvoklī ēkā nedrīkst būt mazāk par 19 grādiem. Diemžēl ēkās ar vienas caurules apkures sistēmu starpība ar vēsāko dzīvokli var sasniegt pat 5-7 grādus. Tādēļ arī veidojas situācijas, ka vēsākajā dzīvoklī ir 19 grādi, bet karstākajā dzīvoklī tajā pašā ēkā var būt pat 26 grādi. Padomju laikā apkures sistēmas bija ļoti vienkāršas, domātas lētai enerģijai, un temperatūru dzīvoklī varēja regulēt, atverot logu.
Tagad ir noteiktas lietas, ko var darīt, lai savā dzīvoklī varētu regulēt siltumu un attiecīgi samazināt rēķinus, bet aktivitāte līdz šim ir bijusi ļoti zema. Mēs esam nedaudz mainījuši savus remontu plānus, paredzot starp stāvvadiem ierīkot stabilizatorus, kas vairāk izlīdzina temperatūru, lai būtu jārunā nevis par 5-7, bet 3 grādu starpību vienā mājā. Tas dod arī finanšu ietaupījumu. Savukārt, ja dzīvokļos ierīko apvadus un uzliek siltuma uzskaitīšanas sistēmas, tad vairāk var sekot līdzi, lai temperatūra atbilst katra individuālajam komforta līmenim. Tomēr neraugoties uz pašlaik augstajām apkures izmaksām, Rīgā tas līdz šim nav guvis lielu popularitāti. Turklāt tas neattiecas tikai uz RNP pārvaldītajām ēkām un tā ir problēma.
Ja runājam tieši par maksāšanas disciplīnu, tad, protams, daudz būs atkarīgs no palīdzības portfeļa.
Jūs jau pieminējāt arī sadarbību ar apakšuzņēmējiem. Kā jūs vērtējat, vai jūsu izsludinātajos konkursos ir pietiekami liela konkurence un vai pēc tam saņemto pakalpojumu kvalitāte ir apmierinoša?
Dažādās darbības jomās ir dažādi – ir jomas, kur kvalitāte ir laba, ir, kur varētu būt labāka. Tāpat ir jomas, kur varētu būt vairāk piegādātāju, kuri iepirkumos piedalās. Mums ir jāievēro publisko iepirkumu likums, un man ir jāsaka, ka ir arī daži normatīvi, kas mūsu dzīvi sarežģī. Piemēram, nesen mēs iepirkumā nevarējām pieņemt piedāvājumu par labāko cenu, jo pretendenta patiesais labuma guvējs ir no ārzemēm un bija vajadzīga izziņa, ka viņam tur nav nodokļu parādu. Taču, piemēram, Vācijā šādu izziņu izsniedz pēc 30 dienām, un, ja mums iepirkums ir ar īsāku termiņu, tad mēs nemaz tehniski nevaram pieņemt piedāvājumus no šādiem pretendentiem. Mēs arī esam uzrakstījuši vēstuli, ka šo normu vajadzētu mainīt.
Tomēr kopumā ir jāsaka, ka mēs esam liels pakalpojumu iepircējs, un tas nozīmē, ka arī pretī ir jābūt diezgan lielam pakalpojumu sniedzējam, lai varētu izpildīt mūsu prasības, un tas nedaudz ierobežo apakšuzņēmēju skaitu. Mēs viennozīmīgi turpinām strādāt pie tā, lai process būtu vieglāks un pretendentu vairāk. Jāatzīst, ka visgrūtāk ir tajās jomās, kur nepieciešami sertificēti speciālisti, jo viņu skaits valstī ir ierobežots jebkurā no darbības sfērām.
Es īpaši gribētu pievērsties jautājumam par liftiem, jo tā ir topošā problēma. Visi padomju laikā celto māju lifti ir ražoti Baltkrievijā Mogiļevas rūpnīcā, no kuras mēs pēc sankciju ieviešanas neko īsti nevaram nopirkt. Ja agrāk no turienes varēja lielos apjomos un salīdzinoši lēti pasūtīt detaļas remontdarbiem, tad tagad tās ir jāpasūta izgatavot citur, kas ir daudz dārgāk. Tāpat ir daudzdzīvokļu mājas, kurās liftus būtu jēgpilnāk mainīt, nevis remontēt. Taču tagad nav iespējams veco liftu nomainīt pret jaunu tā paša ražotāja liftu, un tas savukārt nozīmē, ka ir jāveic pārprojektēšana, jo citu ražotāju liftiem ir citi parametri. Lifta šahtu līmenī pārbūve vēl nebūtu nepieciešama, bet, piemēram, mājā būs jāpārveido lifta durvju atvērumi, jo durvīm atšķiras platumi. Tas nozīmē, ka, pirmkārt, būs jāveic pārprojektēšana, otrkārt, tie būs pilnīgi citi lifti par citām cenām. Tāpat tādēļ, ka tirgū arvien mazāk ir pieejamas Mogiļevas rūpnīcas liftu detaļas, lifti vienkārši būs jāmaina arī tad, ja tagadējie vēl varētu būt remontējami.
Cik tas varētu izmaksāt?
Tā būs finansiāli ļoti ietilpīga programma. Te pat prasītos pēc Rīgas domes atbalsta, jo šī situācija salīdzinoši vienlaicīgi būs diezgan daudzās ēkās. Rīgā daudzdzīvokļu ēkās ir vairāk nekā 1000 lifti, un izmaksas viena nomaiņai ir ap 50 000 eiro. Turklāt mums ir ēkas, kur savulaik ir veikti uzkrājumi un ir jauni lifti. Taču tie ir mainīti uz tiem pašiem Baltkrievijā ražotajiem, tikai jauniem, jo tie atbilda mājas tehniskajiem parametriem.
Kā jūs pašlaik vērtējat konkurenci namu pārvaldīšanas jomā?
Konkurence, protams, ir. Man gan jāsaka, ka konkurenti ne visai pretendē uz sliktākā stāvoklī esošu ēku pārvaldīšanu un vairāk skatās uz ēkām, kas ir labākā stāvoklī un ar uzkrājumiem. Nereti gan ir arī gadījumi, ka viņi iedzīvotājiem kaut ko apsola, neizdara, un par to liecina kaut vai tas fakts, ka ir ēkas, kuras pie mums ir atgriezušās. Iedzīvotājiem es ieteiktu rūpīgi sekot līdzi, kas notiek ar mājai izveidoto uzkrājumu, vai tā izmantošanas process ir caurredzams un vai viņi saprot, kam tas tiek izlietots.
Jums pagājušajā gadā mājas ir vairāk aizgājušas prom vai nākušas klāt?
Vairāk ir aizgājušas. Tomēr šajā gadījumā būtiski ir runāt nevis par māju, bet par dzīvokļu skaitu. Pēdējos gados būtiskākā aizplūšana ir notikusi tā saucamajā mazo māju segmentā un pārsvarā tās nevis ir aizgājušas pie cita pārvaldnieka, bet gan dzīvokļu īpašnieki ir nolēmuši ar apsaimniekošanu nodarboties paši. Mājām, kurās atrodas no diviem līdz sešiem dzīvokļiem, visbiežāk nav ekonomiski pamatoti izmantot pārvaldnieka pakalpojumus. Ir mājas, kuras kā pakalpojumu no mums turpina iegādāties remontdarbu plānošanu un dokumentācijas kārtošanu, bet ļoti lieli izdevumi namu apsaimniekošanā ir saistīti ar teritorijas un sanitāro uzkopšanu, un šādās mājās daudz izdevīgāk ir pašiem izveidot grafiku, kurš kurā dienā notīra celiņu un izmazgā kāpņu telpu. Pārvaldnieks mazajām mājām nav ekonomiski pamatots, un pēdējos gados no mums ir plūdušas prom tieši mazās mājas.
Jau minējāt, ka RNP stratēģijā ir paredzēts, ka uzņēmuma akcijas tiek kotētas biržā. Pēc cik gadiem tas varētu notikt?
Stratēģijā ir paredzēts, ka tam vajadzētu notikt 2026.gadā, bet es domāju, ka tas varētu notikt arī ātrāk.
Uzreiz dosieties uz akciju kotāciju vai varētu sākt ar obligāciju emisiju?
Pašlaik paredzētais virziens ir akciju kotācija. Vienlaikus jāuzsver, ka Rīgas dome vienalga paturētu nozīmīgu akciju paketi. Taču šī būtu iespēja par mūsu īpašniekiem kļūt arī mūsu klientiem un darbiniekiem, lai palīdzētu mums uzlabot pakalpojumus.
Un piesaistīt lielāku kapitālu.
Kapitāls varbūt pat šobrīd ir otršķirīgi. Galvenais ir kļūt par brīvā tirgus dalībnieku, un tad mēs varētu strādāt arī uz sava tirgus paplašināšanu ne tikai tajās robežās, kas mums ir pašlaik.
Proti, jūs varētu strādāt arī citās pilsētās?
Varbūt arī citās valstīs. Piemēram, mēs varētu nopirkt uzņēmumu Viļņā. Ja jau mēs esam lielākais namu pārvaldīšanas uzņēmums Baltijā, tad tas ir jāizmanto. No vienas puses tas ir pagātnes mantojums, jo citur Baltijā namu pārvaldīšanas sistēma pēc neatkarības atjaunošanas tika organizēta citādāk, bet šobrīd tas ir arī mūsu pluss.
Tāpat mēs varētu domāt ne tikai par dzīvojamo māju, bet arī par komercplatību pārvaldīšanu.
