2020-01-23
Piespiedu zemes nomas attiecības ir papildus finansiāls slogs dzīvokļu īpašniekiem. Piespiedu zemes noma radusies, pieņemot nepārdomātus normatīvos aktus, kā rezultātā ir izveidots dalītais nekustamais īpašums. Likumdevējs vairākkārt ir mēģinājis reglamentēt zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku finansiālās attiecības, tomēr tiesas vairākkārt ir mainījušas pašas pieņemtos lēmumus. Šīs izmaiņas un situāciju, kad maksājumam nav noteikta precīza procentu likme, izmanto zemes īpašnieki, mēģinot iekasēt pēc iespējas lielāku nomas maksu.
SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” pārrunās ar zemes īpašniekiem, savu klientu – dzīvokļu īpašnieku interesēs, mēģina nodrošināt maksimāli zemu nomas maksas procentu likmi. Aizvadītajā gadā zemes nomas piespiedu līgumi pārsvarā ir noslēgti ar 4% likmi.
Zemes īpašnieki, kuri mēģina novilcināt līguma noslēgšanu, lai panāktu augstākas procentu likmes, ir gatavi izmantot visdažādākās metodes savu interešu sasniegšanai, tostarp nepatiesas, apzināti sagrozītas vai arī daļēji patiesas informācijas izplatīšanu.
SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” aicina rūpīgi izvērtēt piedāvātās vienošanās saturu un neslēgt individuālus zemes nomas līgumus, jo tas būtiski sarežģī gan sarunu procedūru ar zemes īpašniekiem par līgumu slēgšanu, gan ar zemes nomu saistīto procesu tālāko administrēšanu (to sadārdzinot) un dzīvokļu īpašnieku interešu ievērošanu. Vēršam uzmanību, ka likumdevējs ir noteicis, ka pakalpojuma sniegšanas noteikumiem ir jābūt vienādiem visiem dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem.
Kāpēc zemes īpašnieks šādi rīkojas? Pēc būtības, zemes īpašnieks vai viņa pārstāvis, parasti profesionāls jurists, lai panāktu izdevīgāku procentu likmi, vēlas, lai līguma slēgšanā viņam pretī atrastos juridiski nesagatavots cilvēks.
Varbūt nebūs jāmaksā, ja nav noslēgts līgums? Zemes nomas maksa tiek aprēķināta visiem īpašumiem, kuriem ir piespiedu nomas attiecības, arī situācijās, ja līgums vēl nav noslēgts. Tas tiek darīts, jo zemes piespiedu nomas attiecības nevar neiestāties, tas ir, ja mājai ir piesaistīts trešajām personām piederošs zemesgabals, noma par to būs jāsamaksā par visu nomas periodu, neatkarīgi no tā, kurā brīdī ir noslēgts līgums. Noslēdzot līgumu par piespiedu zemes nomu, naudas uzkrājums un nākamie maksājumi tiek pārskaitīti saistību izpildei pret zemes īpašniekiem.
Vai AS PNB Bankā iesaldētā nauda ietekmē situāciju zemes nomas jomā? SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” aizvadītā gada pēdējā ceturksnī un arī šā gada sākumā vairākkārt ir norādījis, ka PNB Banka iesaldētie finanšu līdzekļi nekādā veidā neietekmēs klientus. Nevienam no uzņēmuma klientiem nebūs par kādu savulaik saņemtu pakalpojumu jāmaksā atkārtoti. Šīs ir viens no maldināšanas veidiem, ko izmanto zemes īpašnieks, lai panāktu sev izdevīgāka līguma noslēgšanu.
Zemes īpašnieks (viņa pārstāvis) mēģina maldināt dzīvokļu īpašniekus. Iepazīstoties ar sagatavoto līguma projektu no zemes īpašnieka puses, ir redzams, ka līgumā tiek norādīta tikai maksājamā summa bez procentu likmes. Līguma darbības termiņš, savlaicīgi to nepārtraucot, tiek automātiski pagarināts vismaz uz vēl vienu gadu. Ja salīdzinām summu, kas ir maksāta līdz šim un to, kas ir piedāvāts no SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” puses, pēc esošās kadastra vērtības tā ir gandrīz līdz 1,5 reizes lielāka, tas ir, zemes īpašnieks saņemt daudz vairāk, kas ir loģiski no zemes īpašnieka puses, bet nav izdevīgs un ekonomiski pamatots piedāvājums dzīvokļu īpašniekiem.
Vai ar atsevišķa dzīvokļu īpašnieka noslēgto līgumu var likt pārskaitīt uzkrāto zemes nomas maksu zemes īpašniekam? Jāatzīst, ka arī šajā gadījumā zemes īpašnieks vai viņa pārstāvis mēģina maldināt līguma slēdzēju. Lai izmantotu uzkrāto kopības naudu, nepieciešams kopības lēmums. Tikai noslēdzot mājas kopējo līgumu un pārstāvot visus dzīvokļu īpašniekus, nauda tiek novirzīta zemes īpašniekam. Ja tas ir individuāls līgums, ar individuālu likmi, tā apmaksai nepieciešams kopības lēmums.
Vai dzīvokļa īpašnieks drīkst pats slēgt zemes nomas līgumu? Kā rīkoties? Pārvaldnieks neaizliedz un norāda, ka dzīvokļa īpašnieks drīkst pats slēgt piespiedu zemes nomas līgumu ar zemes īpašnieku vai viņa pārstāvi, taču, slēdzot šādu līgumu, būtiski ņemt vērā arī pārējo dzīvokļu īpašnieku intereses un iespējamās sekas šādu atsevišķu vienošanos noslēgšanas gadījumā.
Aicinām dzīvokļu īpašniekus, līdzīgi kā visus iepriekšējos gadus, sagaidīt līguma noslēgšanu vai arī pieņemt citu visiem kopīpašniekiem saistošu lēmumu par līguma slēgšanu ar zemes īpašnieku. Dzīvokļu īpašnieki lēmumu var pieņemt arī par to, ka pārvaldnieks tiek atbrīvots no līguma slēgšanas pienākuma un visi dzīvokļu īpašnieki slēdz individuālus zemes nomas līgumus.
Kā uzzināt kadastrālo vērtību? Lai aprēķinātu zemes nomas procentuālo izteiksmi no nomājamā zemesgabala kadastrālās vērtības, nepieciešams noskaidrot visa citai personai piederoša zemesgabala platību, kā arī tā kadastrālo vērtību. Zemesgabala kadastrālo vērtību un tā platību bez maksas iespējams uzzināt Valsts zemes dienesta datu publicēšanas un e-pakalpojumu portāla www.kadastrs.lv publiskajā sadaļā “Kadastra informācijas sistēma – Meklēt īpašumu” bez autorizēšanās.
1. Meklējot nekustamo īpašumu laukā “Kadastra numurs” jāievada īpašuma kadastra numuru un jānospiež pogu “Meklēt”.
2. Norādītajā informācijā parādās visa zemesgabala kadastrālā vērtība.
3. Lai noteiktu šā zemesgabala kopējo platību, jānospiež uz kadastra numuru un uz pogu “skatīt telpiskos datus”.
4. Kartē ar peles kursoru “jāuzbrauc” uz zemesgabala (robežas atzīmētas ar sarkano līniju) un tad parādīsies logs ar informāciju, t.sk. par zemesgabala kopējā platība.
Iegūstot zemesgabala kopējo platību un tā kadastrālo vērtību, pārbaudīt aprēķinu var pēc sekojošās formulas: A/B*C=D.
A – visa zemesgabala kadastrālā vērtība (EUR).
B – Visa zemesgabala platība, m2.
C – nomājamo platību, m2.
D – Nomājamā zemesgabala kadastrālā vērtība (EUR).
Pēc tam jāaprēķina dzīvokļa īpašumam piesaistītā zemesgabala kadastrālo vērtību: D * XX/XXX (zemesgrāmatā ierakstītā kopīpašuma domājamā daļa no daudzdzīvokļu mājas) = E.
D – nomājamā zemesgabala kadastrālā vērtība (EUR)
E – dzīvoklim piesaistītā zemesgabala kadastrālā vērtība (EUR).
Lai aprēķinātu zemesgabala īpašnieka piedāvātās nomas maksas procentu likmi, izmanto šo formulu: N/E*100 = Nomas maksas procentu likme
N – zemesgabala īpašnieka piedāvātās zemes nomas maksa (EUR)
E – dzīvoklim piesaistītā zemesgabala kadastrālo vērtība (EUR).
Nākotnē var mainīties zemes kadastrālās vērtības aprēķināšana metodika un šobrīd vēl nav zināma, kā arī var mainīties zemesgabala kadastrālā vērtība (samazināties vai palielināties) un pamatojoties uz kompetentas institūcijas lēmumu mainīta dzīvojamo māju funkcionāli nepieciešamā zemesgabala platība, kas ietekmē nomas maksas apmēru.
Saskaņā ar likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 85.pantu pašvaldība administratīvā procesa ietvaros var grozīt kopējo mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala platību un robežas. Informāciju par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu var iegūt Rīgas pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijas interneta vietnē – ŠEIT.
