Kārtība, kādā dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem lēmums kopsapulcē
Dzīvokļa īpašuma likums (turpmāk – Likums) nosaka kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu. Likumā noteiktas prasības, kā jānoformē dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums (turpmāk – Kopības lēmums)
Likums paredz 3 veidus, kā var pieņemt kopības lēmumu, tie ir:
Attēlā uzskatāmi atveidota kārtība, kādā sasaukt kopsapulci vai pieņemt lēmumus aptaujas veidā.
Lai korekti noformētu lemjošo daļu ir jāatbild uz šādiem jautājumiem:
Kopsapulces protokols ir obligāts dokuments, kurā jābūt norādītai šāda informācijai:
Šajā aprakstā ir apskatīta kopības lēmuma pieņemšana dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.
Ja kopības lēmums ir pieņemts atbilstoši Likuma prasībām, tad tas ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, tostarp tiem, kas balsoja pret vai nepiedalījās balsošanā. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam un ir pieņemts, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, atsevišķos gadījumos var būt nepieciešams kvalificēts vairākums, kuros šā likuma 17.pantā paredzēts cits lēmuma pieņemšanai nepieciešamais balsu skaits vai lielāku nepieciešamo balsu skaitu noteikusi pati dzīvokļu īpašnieku kopība.
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības sasaukt atkārtotu kopsapulci ne vēlāk kā viena mēneša laikā pēc sākotnējās kopsapulces. Tādā gadījumā kopsapulce būs lemttiesīga, ja tajā piedalīsies un reģistrācijas sarakstā būs reģistrējušies vairāk nekā 1/3 no visiem dzīvokļu īpašumu īpašniekiem.
Likums nosaka, ka ir pamats atzīt kopības lēmumu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā Likuma noteikumiem. Līdz ar to svarīgs nosacījums ir lēmuma pieņemšanas procedūras ievērošana, kā arī lēmuma atbilstība Likuma prasībām.
Kopības lēmuma pieņemšanas kopsapulcē nosacīti var iedalīt vairākos posmos.
Kopsapulces sasaukšanas procedūra jāievēro, jo kopības lēmums skar visu dzīvokļu īpašnieku intereses, līdz ar to visiem dzīvokļu īpašniekiem ir jādod iespēja piedalīties kopības lēmuma pieņemšanā.
Kopsapulces sasaukšanas iniciators var būt viens vai vairāki dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks (Likuma 19.panta pirmā daļa). No minētā izriet, ka trešās personas, kas nav dzīvokļa īpašnieks vai pārvaldnieks, nav tiesīgas sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība nav deleģējusi šādas tiesības trešajām personām. Faktiski dzīvokļa īpašniekam nav saistošs trešās personas, kas nav pilnvarota, uzaicinājums uz kopsapulci.
Likums nosaka, ka uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci rakstveidā uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Minētais nozīmē to, ka katram dzīvokļa īpašniekam vai nu jāizsniedz rakstveida uzaicinājums, vai jānosūta pa pastulai nepieciešamības gadījumā varētu pierādīt, ka rakstveida uzaicinājums izsniegts/nosūtīts.
Kopsapulces vai aptaujas organizators vai Būvniecības informācijas sistēmas pārzinis, ja kopsapulce tiek sasaukta vai aptauja tiek organizēta, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti, katram dzīvokļa īpašniekam uzaicinājumu uz kopsapulci vai informāciju par aptaujas organizēšanu, kā arī citu informāciju saistībā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu nosūta, izmantojot šādus saziņas līdzekļus šādā secībā:
1) elektronisko pastu;
2) oficiālo elektronisko adresi, ja dzīvokļa īpašnieks tādu ir izveidojis.
Uzaicinājumā jānorāda kopsapulces norises vieta, datums un laiks, kā arī izskatāmie jautājumi. Kā arī svarīgi, lai uzaicinājums tiktu nosūtīts, iesniegts vismaz nedēļu pirms kopsapulces norises datuma.
Ja uzaicinājumu sūta pa pastu, tas ir jāsūta uz dzīvokļa īpašnieka deklarēto dzīvesvietas adresi vai citu dzīvokļa īpašnieka norādīto adresi. Jāņem vērā, ka ne visi dzīvokļu īpašnieki mitinās savos dzīvokļos, daudzi tos izīrē, tādēļ iemetot uzaicinājumu pasta kastītē, pastāv iespēja, ka dzīvokļa īpašnieks netiek informēts.
Jānorāda, ka dzīvokļu īpašnieku kopība var lemt par citādāku kārtību, kā dzīvokļa īpašnieki uzaicināmi uz kopsapulci, taču līdz brīdim, kamēr šāds kopības lēmums nav pieņemts, ir jārīkojas atbilstoši Likumā noteiktajam.
Kopība, piemēram, var nolemt, ka uzaicinājumus sūta, izmantojot elektronisko e-pasta adresi. Jāņem vērā tas, ka gados vecāki cilvēki nelieto internetu, līdz ar to, jāparedz iespēja, kā informēt dzīvokļu īpašniekus, kuri neizmanto internetu saziņai.
Lai uzsāktu kopības lēmumu pieņemšanas procesu, ir jānoskaidro, vai kopsapulce ir lemttiesīga.
Kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā ieradušies dzīvokļu īpašumu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem v dzīvokļu īpašumiem (Likuma 19.panta trešā daļa). Tātad, lai šo faktu konstatētu, vispirms jānoskaidro, cik pavisam dzīvokļu īpašumi ir dzīvojamā mājā. Minēto var uzzināt, ieskatoties dzīvojamās mājas zemesgrāmatu nodalījumā, izmantojot datu bāzi vai www.zemesgramata.lv. Ieskatīšanās zemesgrāmatu nodalījumā ir maksas pakalpojums.
Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki.
Vienai personai var piederēt vairāki dzīvokļu īpašumi attiecīgajā dzīvojamā mājā. Attiecīgi, cik dzīvokļu īpašumi vienai personai pieder, tik balsu tai ir, balsojot par kopības lēmuma pieņemšanu. Pastāv izņēmums no šī gadījuma – ja dzīvokļa īpašniekam pieder vairāk kā puse no visiem dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, tad balsojot viņam ir 50% balsu no visām dzīvokļu īpašnieku balsīm.
Vienam dzīvokļa īpašumam var būt vairāki dzīvokļu īpašnieki (divi un vairāk), taču kopības lēmuma pieņemšanā šādam dzīvokļa īpašumam (tā pārstāvim) būs viena balss. Likums nosaka, ka kopīpašniekiem jāpilnvaro viena persona, kas pārstāvēs visus kopīpašniekus.
Lai fiksētu, cik dzīvokļu īpašnieki ir ieradušies, ir jāsastāda kopsapulces dalībnieku reģistrācijas saraksts. Ierodoties uz kopsapulci, dzīvokļu īpašniekiem, uzrādot personu apliecinošu dokumentu, jāreģistrējas sarakstā, kurā jānorāda:
– vārds, uzvārds,
– personas kods,
– dzīvokļa īpašuma Nr., kuru pārstāv,
– pilnvarojums, ja tāds ir (norāda pilnvaru vai citus dokumentus, piem., juridiskajai personai pārstāvja pilnvaras apliecinošu Uzņēmuma reģistra izziņu, u.c. Pilnvarojumu apliecinošs dokuments vai tā kopija jāpievieno lēlmuma protokolam),
– paraksts.
Minētie dati nepieciešami, lai var skaidri un nepārprotami identificēt personu, kas piedalās dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, un lai varētu konstatēt, vai persona ir tiesīga piedalīties kopības lēmumu pieņemšanā. Ir jānoskaidro – vai persona ir dzīvokļa īpašnieks (pārbaudot īpašumtiesības apliecinošus dokumentus), ja nav dzīvokļa īpašnieks, tad vai ir pilnvarojums pārstāvēt dzīvokļa īpašnieku.
Pēc dzīvokļu īpašnieku reģistrācijas, ja pārstāvēti ir vairāk par pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem, kopsapulcei jāievēl kopsapulces vadītājs un protokolētājs (Likuma 19.panta piektā daļa).
No minētā izriet, ka kopsapulces norise ir jāprotokolē, ko nodrošina kopsapulces protokolētājs. Kopsapulces protokolētājs fiksē kopsapulces norises kārtību, izskatāmos jautājumus un cik dzīvokļu īpašnieki balso „par” katra lēmuma pieņemšanu.
Izskatot jautājumus dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, ir jānosaka, vai attiecīgā lēmuma pieņemšana ir dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē. Atbilstoši Likuma 16.panta pirmajai daļai dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt jebkuru jautājumu, kas attiecas uz kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanas jautājumiem vai citiem jautājumiem, kas tieši skar visu dzīvokļu īpašnieku intereses.
Jānorāda, ka no Likuma izriet, ka balsot var vai nu „par” vai „pret”, jo skaitītas tiek balsis, kas ir „par” , un no to skaita ir atkarīgs, vai lēmums ir pieņemts vai nav pieņemts. Ja dzīvokļa īpašnieks atturas no lēmuma pieņemšanas, nepiedalās balsošanā, u.tml., tas nozīmē, ka viņa balss netiks ieskaitīta. Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības nodot balsojumu pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, iesniedzot to rakstveidā kopsapulces organizatoram.
Atbilstoši izskatāmā jautājuma būtībai, lai lēmums būtu tiesiski pieņemts, jānosaka nepieciešamais „par” balsu skaits no dzīvokļu īpašniekiem, kas pārstāv dzīvojamā mājā esošos dzīvokļu īpašumus.
Minimālais balsu skaits ir vairāk kā puse no dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašumu skaita (tātad puse no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem + 1). Piemēram, dzīvojamā mājā ir 100 dzīvokļu īpašumi, uz kopsapulci ieradušies 75 dzīvokļu īpašnieki, lai lēmums būtu pieņemts, tad „par” jānobalso 51 dzīvokļa īpašniekam, lai lēmums tiktu pieņemts Savukārt, ja kopsapulce tiek sasaukta atkārtoti Likuma 191 pantā (stājas spēkā 01.11.2024.) noteiktajā kārtībā, atkārtotas kopsapulces dalībnieku reģistrācijas sarakstā jābūt reģistrētiem dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem. Lēmumu pieņemšanai atkārtotā kopsapulcē nepieciešams, lai “par” nobalsotu vairāk nekā puse no atkārtotajā kopsapulcē pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem.
Ja lēmums tiek pieņemts ar nepieciešamo balsu skaitu „par”, kopības lēmums ir saistošs gan tiem, kas nav piedalījusies kopsapulcē, gan tiem, kas balsojuši „pret” vai nepiedalījās balsošanā.
Likuma 18.panta piektā daļa nosaka, ka visi dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi noformējami rakstveidā, balsošanas dokumentiem jābūt skaidri noformulētiem un izpildāmiem. Ir 19.pantā atspoguļotas prasības, kādas jāievēro.
Likums paredz iespēju dzīvokļu īpašnieku kopībai noteikt, kā noformējami kopības lēmumi un protokoli, taču lielākajā daļā dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku kopības nav noteikušas minēto kārtību.
Ievērojot kopsapulces sasaukšanas un norises kārtību, RNP sagatavoti kopsapulces protokolu paraugi.
Ieteicams Protokolu numurēt, numerāciju var veikt gada ietvaros,. Piemēram, ja notiek pirmā kopsapulce 2024.gadā, tad šīs kopsapulces protokola Nr. ir 1 vai 1/2024.
Protokolā noteikti ir jāatspoguļo balsu skaits par katru pieņemto lēmumu. Pieņemtie lēmumi tiek iekļauti protokolā. Protokola beigās norāda, cikos kopsapulce beidzas, un protokolu paraksta kopsapulces vadītājs un protokolētājs.
Kopsapulcei noderīgi ir, ja ir pieejami lēmumprojekti, lai dzīvokļu īpašnieki skaidri redz un zina, par ko jābalso.
Lēmums sastāv no teksta daļas un no lemjošās daļas, lēmumi ir daļa no protokola.
Lēmuma teksta daļā norāda to informāciju, kas ir par pamatu attiecīgā lēmuma pieņemšanai.
Piemēram, dzīvokļu īpašnieku kopība vēlas nomainīt ūdens skaitītājus, lai samazinātu ūdens patēriņa starpību. Tad teksta daļā var norādīt, ka mājai ik mēnesī ir liela ūdens patēriņa starpība, kuru var samazināt, veicot visos dzīvokļos ūdens skaitītāju nomaiņu. Var norādīt kaut kādu darbību izvērtējumu – piemēram, kādas firmas piedāvājumu ūdens skaitītāju nomaiņai vai uzdot to veikt pārvaldniekam, u.t.t.
Pēc teksta daļas norāda dzīvokļu īpašnieku kopības balsojumu, atspoguļojot, cik dzīvokļu īpašnieki ir balsojuši „par”, cik „pret”.
Lēmuma lemjošā daļa ir ļoti būtiska, jo neatkarīgi no tā, kas tiek norādīts teksta daļā, pati svarīgākā ir lemjošā daļa un balsojums par to. Lēmuma lemjošā daļā jābūt skaidri noformulētiem un izpildāmiem, jo vispārīgus lēmumus nevar izpildīt.
Piemēram, ja kopība kādu pilnvaro, tad jānorāda, kāds ir pilnvarojuma apjoms, ko pilnvaro, vai par to paredz pilnvarniekam atlīdzību. Ja paredz atlīdzību, tad jānorāda, kāds ir finansējuma avots. Ja pieņem lēmumu par kādu remontdarbu veikšanu un noteiktas firmas izvēli, tad konkrēti jānorāda, kādus remontdarbus kopība nolemj veikt, kādai firmai un par kādu summu uzdot to veikt, ko uzdod veikt pārvaldniekam un no kādiem līdzekļiem remontdarbi tiek apmaksāti. Ja dzīvojamai mājai nav uzkrājumu, tad jānosaka, kāds maksājums jāveic katra dzīvokļa īpašniekam, lai segtu izmaksas par veicamajiem remontdarbiem.
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pieņemt lēmumus aptaujas veidā, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība nav noteikusi, ka attiecīgais jautājums izlemjams tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.
Ja lēmums tiek pieņemts aptaujas veidā, dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona vai pārvaldnieks katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot “par” vai “pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par 14 dienām un garāks par 180 dienām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.
Par balsošanas rezultātiem aptaujas organizators sagatavo balsošanas protokolu un piecu darbdienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā norāda:
1) lēmuma projekta nosūtīšanas dienu un dzīvokļu īpašnieku balsošanai noteikto termiņu
2) pieņemto lēmumu un ar to saistītās balsošanas rezultātus
3) pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma — atšķirīgo viedokļu saturu
4) citas būtiskas ziņas par balsojumu
Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem to pieprasa, dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona vai pārvaldnieks uzrāda pārējo dzīvokļu īpašnieku balsojuma rezultātus.
Kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumus aptaujas veidā, nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība.
Aptaujas organizators 14 dienu laikā pievieno mājas lietai Būvniecības informācijas sistēmā balsošanas protokolu, kā arī katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu — “par” vai “pret” — par katru aptaujā iekļauto jautājumu.
Ja lēmumi tiek pieņemti aptaujas veidā, var izmantot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti, piemērojot šajā pantā minēto kārtību un termiņus.
Ja lēmumi aptaujas veidā tiek pieņemti atbilstoši šā panta septītajā daļā noteiktajai kārtībai, dzīvokļa īpašnieks balsojot izmanto Būvniecības informācijas sistēmas elektroniskajā pakalpojumā pieejamo elektroniskās parakstīšanas rīku. Dzīvokļu īpašnieku kopība nosaka kārtību, kādā balso tie dzīvokļu īpašnieki, kuriem nav iespējas nodot savu balsojumu, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti.
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības organizēt atkārtotu aptauju, ievērojot sekojošus noteikumus:
Par atkārtoti organizētu lemttiesīgu dzīvokļu īpašnieku aptauju uzskatāma dzīvokļu īpašnieku aptauja, kas atbilst visiem šādiem noteikumiem:
Lēmumu pieņemšanai atkārtotā aptaujā nepieciešams, lai “par” nobalsotu vairāk nekā puse no atkārtotajā aptaujā pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem.
Atkārtotā aptaujā pieņemts lēmums stājas spēkā vienu mēnesi pēc tā paziņošanas dienas, ja šajā termiņā dzīvokļu īpašnieku kopība no jauna sasauktā dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai pieņemot lēmumu aptaujas veidā par attiecīgo jautājumu nav lēmusi citādi.
